Piața imobiliară este prima care simte criza

Piața rezidențială a început să dea semne de oboseală în 2018, iar întrebarea pe care și-o pune fiecare este dacă este acesta primul semn al unei crize economice. Așa a început criza din 2008, cu îngheț pe piața imobiliară. Oamenii din acest segment de piață se uită cu atenție la ultimele mișcări - ei spun că 2019 ar putea înregistra o scădere de case vândute, însă nu se poate spune deocamdată dacă revine criza care a debutat în 2008.

Prețurile practicate pentru apartamente și case la nivelul întregii Românii au înregistrat pe finalul anului 2018 o scădere, ca urmare a reducerii numărului de tranzacții imobiliare, arată datele unui raport al portalului imobiliare.ro. Cu toate că România nu mai este în situația din 2008, semne bune anul nou... nu are.

„Nu cred că piața rezidențială se află într-o situație comparabilă cu 2008 din mai multe motive. Nu mai discutăm în niciun caz de creșteri de prețuri de 40-50% în ritm anual (așa cum s-a întâmpla în anii de dinainte de 2008 - n.r.), iar, în ultimii ani, dinamica salariilor a fost clar superioară celei din segmentul rezidențial”, a explicat pentru Europa Liberă, Silviu Pop, Head of Research în cadrul companiei de consultanță imobiliară Colliers International Romania.

El s-a referit la situația pe care și-o permit cei mai mulți dintre cei care caută o casă - un apartament nou de 50 de metri pătrați. Pentru a-l dobândi, un român trebuie să achite în prezent echivalentul a 111 salarii medii pe economie, ceea ce înseamnă peste 9 ani de muncă. Acum zece ani, era nevoie de echivalentul salariilor medii pentru aproape 25 de ani de muncă, de circa trei ori mai mult decât în prezent.

În plus, raportat strict la marile orașe, cu excepția Clujului, prețul mediu pentru un apartament este sub nivelul din 2008, cumpărătorii sunt mai informați, iar proiectele sunt mai bune, crede și Daniel Crainic, director de marketing al portalului imobiliare.ro. Bucureștiul este orașul care a recuperat cel mai greu prețul de dinainte de criză: în prezent, prețul de peste 1.300 euro pe metru pătrat este cu circa 40% mai mic față de valoarea din 2008.

Chiar și așa, această încetinire a creșterii trebuie văzută în contextul mai amplu al economiei românești. „Din punct de vedere al numărului de tranzacții, trebuie să așteptăm și să observăm ce se va întâmpla în următoarele luni pentru a vedea dacă este vorba de o tendință sau de un moment punctual”, explică Georgia Cailean, CEO al companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker Romania, explicând mai departe că, din punct de vedere al prețurilor, o stagnare sau chiar o scădere de câteva procente nu înseamnă criză, așa cum nici o creștere de câteva procente nu înseamnă o perioadă de boom.

Georgiana Cailean atrage totuși atenția că piața rezidențială este „una emoțională, fiind vorba de o achiziție pe termen lung, care este influențată de nivelul general de încredere în economie și în evoluția acesteia”.

Silviu Pop, de la Colliers International Romania, avertizează că recesiunea este posibilă. El spune că, deși ceea ce este numit îndeobște „criză”, în acest context pare o noțiune prea dură, însă România se poate aștepta la o recesiune pentru că „riscurile sunt în creștere de un an-doi”, cu toate că pentru moment, se observă doar „o aterizare a economiei către creșterea ei potențială”.

La toate aceste tendințe, se adaugă o recentă inițiativă a Băncii Centrale a României.

BNR a luat o decizie la finele anului care tocmai s-a încheiat care se va resimți în piața imobiliară. Este vorba despre plafonarea creditării - la creditele de consum, precum și la cele ipotecare, astfel încât nivelul maxim al gradului de îndatorare să reprezinte 40% din venitul net la împrumuturile în lei şi 20% la cele în valută. Astfel, în 2019 se vor vedea efectele.

„Deși înăsprirea condițiilor de creditare nu va afecta dramatic capacitatea românilor de a contracta credite, estimez că vorbim de o scădere de cel puțin 10-20% a apetitului pentru creditare”, explică Alexandra Smedoiu, partener servicii fiscale în cadrul Deloitte România.

Separat, trebuie luată în calcul și evoluția ROBOR. Cu atât mai mult cu cât Guvernul a introdus așa-numita „taxa pe lăcomie” aplicată băncilor, despre care analiștii consideră că se va resorbi în dobânzile la credite.

În plus, reducerea plafonului alocat programului Prima Casă - de la 2,5 miliarde de lei la 2 miliarde de lei în 2018 - se numără printre elementele care au influențat în 2018 evoluția pieței rezidențiale.

Spre deosebire de anul de boom 2008, în piață nu mai sunt acum speculanții, iar pentru proiectele noi nu mai există un stoc de apartamente, așa cum s-a întâmplat în plin boom imobiliar. La acea vreme, din cauza apariției crizei, destule proiecte nu au mai văzut lumina zilei.

Specialiștii sunt optimiști. „Vom vedea în continuare livrări semnificative de locuințe, însă entuziasmul dezvoltatorilor se va diminua constant, iar termenele de construcție ar putea fi decalate”, explică Silviu Pop.

De asemenea, capacitatea dezvoltatorilor imobiliari de a livra proiectele promise la timp depinde de găsirea unor soluții legate de criza de forță de muncă cu care se confruntă, la care se adaugă și o creștere constantă a costurilor. Potrivit datelor imobiliare.ro, în ultimii doi ani, costurile cu forța de muncă au crescut cu 50%, iar cele cu materialele de construcție cu circa 20%.

Dar paradoxul este că românii țin foarte mult la ideea de a avea o locuință proprietate personală. O reminiscență a perioadei comuniste, epocă în care oamenii nu aveau proprietăți. Graficul alăturat indică acest fenomen mult mai pregnant în Europa de Est. România este campioană europeană la deținerea de proprietăți imobiliare, după cum arată un studiu al Eurostat. Aproape 97% dintre români trăiesc în propria lor casă, nu în una închiriată.

Pe de altă parte, românii sunt însă campioni europeni și în ceea ce privește supraaglomerarea în locuințe, dar și la faptul că majoritatea locuiește încă în construcții vechi. Ceea ce înseamnă că mai este loc de creștere pentru piața rezidențială.

„Dacă nivelul de accesibilitate a achiziționării unei locuințe noi va scădea drastic în viitor, nevoia locativă va rămâne constantă, iar aceasta va putea fi rezolvată prin menținerea unui raport ridicat de locuitori/locuințe (ceea ce înseamnă amânarea mutării) sau prin majorarea nivelului de locuințe închiriate”, argumentează Georgiana Cailean, de la Coldwell Banker Romania.

În aceste condiții, deși nu este clar dacă va veni sau nu criza imobiliară, un lucru pare să fie sigur - românii vor continua să aspire la o locuință proprietate personală și nu par să aibă apetitul crescut pentru închirieri.