Retrocedări suspecte, cumpărări de drepturi litigioase, puneri în posesie greșite - toate aceste metode de furt sau afaceri la limita legii din domeniul imobiliar au fost brevetate demult în lumea rechinilor imobiliari. Europa Liberă a descoperit o nouă escrocherie: înregistrarea unei proprietăți cu o hotărâre judecătorească falsă pentru un teren care nu a fost încă revendicat de cineva.

• În octombrie 2020, o bătrână de 71 de ani solicita înregistrarea unei proprietăți în zona Băneasa, una dintre cele mai bine cotate zone din București. Actul de proprietate se baza pe o decizie a Judecătoriei Sector 1 din 1997. Funcționarii de la Cadastru au intabulat proprietatea fără ezitare.
• Așa a devenit oficială una dintre cele mai noi metode de tun imobiliar. De ce? Conform instanței, decizia judecătorească prin care s-a înregistrat proprietatea din zona Băneasa nu există. S-a folosit numărul unui dosar de la o altă cauză.
• Teoretic, procurorii investighează această cauză, dar terenul în cauză este scos la vânzare. Ieri, când Europa Liberă a verificat din nou, terenul își aștepta, în continuare, cumpărătorul. Intermediarii și agenții imobiliari care vând terenul declară, absurd, că nu știu cine este proprietarul terenului pe care îl vând.
• Bătrânica, proprietara din acte, locuia într-unul dintre cele mai insalubre blocuri din București. Conform vecinilor, aceasta a fost menajera familiei Marian Vanghelie. Fostul primar s-a mai folosit de femei de serviciu și în primele sale afaceri.
• Marian Vanghelie a evitat să ne răspundă la întrebările legate de Veronica Pop, fosta menajeră a familiei. L-am întrebat prin mesaje pe care le-a citit dacă o cunoaște și dacă ne poate ajuta s-o contactăm.
• Acest tun, dar și mare parte din afacerile la limita legalității din domeniul imobiliar vizează terenuri care nu au fost retrocedate în anii 2000.
• Experții din domeniu susțin că astfel de aranjamente se pot face doar cu ajutorul angajaților primăriilor sau a celor de la Cadastru.
• Apariția unor moștenitori, a unui testament, aranjarea unei asocieri cu statul, sau cumpărarea de drepturi litigioase sunt câteva dintre metodele des întâlnire care duc la reușita unui tun imobiliar în București și în marile orașe din țară.
• Aceste escrocherii imobiliare sunt înlesnite de lipsa unui plan național de cadastru complet. Inițiate încă înainte de aderarea la Uniunea Europeană în 2007, programele de cadastrare națională au fost reluate în 2015, dar au înaintat atât de încet încât în 2021 nu sunt încă finalizate.

Terenul de la adresa poștală strada Regimentului 81, din Sector 1, o are ca proprietară pe Veronica Pop, conform datelor de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Aceasta este născută în 1949 și domiciliată într-unul din blocurile-ghetou din strada Zăbrăuțului, cartier Ferentari, Sector 5. Valoarea terenului de 2.529 de metri pătrați de pe strada Regimentului este de aproape 900.000 de euro, dacă se ține cont de prețurile cerută în zonă.

Veronica Pop nu mai locuiește la adresa de domiciliu din documentele cu care a fost înregistrată proprietatea din Băneasa în octombrie 2020 la ANCPI. Vecinii săi nu au mai auzit nimic despre aceasta de câțiva ani buni.

Ei o prezintă pe bătrâna care împlinește 72 de ani în acest an ca pe o femeie săracă, departe de profilul unui proprietar de teren în Băneasa, o zonă unde în ultimii 20 de ani s-au ridicat numeroase clădiri de lux. Dar, din perspectiva vânătorilor de terenuri scumpe, bătrâna are/a avut o mare calitate. A fost menajera familiei lui Marian Vanghelie, atât de influentul fost primar al Sectorului 5, proaspăt condamnat la 11 ani și 8 luni de închisoare într-o altă anchetă de corupție.

Dreptul de proprietate dobândit la 11 ani

În decursul anului curent, mai multe persoane, intermediari, oameni de afaceri și agenți imobiliari au încercat să vândă suprafața de teren din Sector 1 înregistrată pe numele Veronicăi Pop. Unul dintre aceștia a încercat să înregistreze o vânzare a terenului la un notar care a sesizat faptul că proprietatea este intabulată cu o decizie a instanței suspectă. A fost sesizată Judecătoria Sector 1 pentru ca instanța în cauză să verifice dacă există sau nu dosarul și decizia prin care Veronica Pop devenea proprietară.

Conform documentelor cu care terenul a fost intabulat în octombrie 2020 la Cadastru pe numele Veronicăi Pop, s-a folosit decizia 11553/din 23.09.1997 din dosarul cu numărul 10661/1997 de la Judecătoria Sector 1.

Numai că reprezentanții instanței au descoperit că această sentință nu există, așa cum rezultă dintr-un document obținut de Europa liberă: „Am procedat la programarea dosarului 10661/1997 în arhiva din comuna Tunari de mai multe ori, însă acesta nu a fost identificat nici ca dosar, nici ca sentință defrișată 11553/ din 23.09.1997 lipsește din mapă, iar din verificările efectuate la Registrul General s-a constatat că la poziția dosarului 10661/1997 figurează în calitate de parte Petru Pârvu, obiectul dosarului fiind legea 12/1990”.

Pe scurt: decizia instanței prin care proprietatea din Băneasa era trecută anul trecut pe numele Veronicăi Pop nu există și nu există nici măcar un dosar care să judece această cauză. Proprietatea a fost intabulată cu această sentință falsă în luna octombrie 2020, deși conform hotărârii judecătorești avea drept de proprietate din 1997.

Veronica Pop, conform hotărârii amintite, a cumpărat terenul din Băneasa în 1960, când avea 11 ani, iar când l-a obținut în instanță în 1997, aceasta locuia tot în Ferentari.

„Mai departe s-a sesizat Parchetul General care a trimis datele să fie verificate la Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism, Structura Centrală (n.r. - DIICOT)”, ne-a precizat o sursă din cadrul instanței.

Cu toate acestea, un agent imobiliar vindea și ieri această proprietate. „Nu știu să fie vreo problemă. Nu știu dacă această carte funciară este blocată sau nu sau dacă este vreo anchetă a DIICOT”, ne-a transmis aceasta.

Când am rugat-o să ne ajute să intrăm în contact cu proprietarul terenului, agentul imobiliar ne-a transmis că „nu-l cunosc, nu știu cine este proprietarul care vinde terenul”. Ba mai mult, persoana respectivă ne-a transmis speriată că probabil a și greșit adresa, acolo fiind vorba de alt număr. Inițial, ne-a transmis planuri ale proprietății, cât timp a bănuit că ne interesăm de teren pentru a-l cumpăra.

Menajera milionară

Cine cunoaște puțin Bucureștiul știe că nu există condiții mai proaste de locuit în Capitală, cu un acoperiș totuși deasupra capului, decât cele câteva blocuri-ghetou de pe strada Zăbrăuțului. Aici, Poliția, firmele de internet și orice serviciu utilitar trece numai dimineața devreme până în ora 9.00-10.00, până când se trezesc locatarii.

În dimineața în care am fost s-o căutăm pe Veronica Pop, în blocul P4 unde avea adresa, cineva tocmai fura o pubelă mare și o ascundea în scara blocului. Pentru că blocul nu are uși, iar pereții sunt sparți, pubele puteau intra acolo.

Locatarilor le este teamă unii de ceilalți astfel încât aproape fiecare palier este blocat cu gratii, iar unele uși au și ele gratii, deși cu greu poți găsi ceva de furat dintr-un întreg bloc. Probabil că măsurile de protecție se iau contra violenței fizice.

„Doamna Veronica nu mai stă aici de mult. Cred că a murit sau nu știu. Era o femeie săracă, dar era cumsecade. Nu cred că avea proprietăți, așa cum îmi spuneți dumneavoastră. De-abia avea ce să mănânce”, ne spune unul dintre locatarii blocului.

Acesta nu crede că doamna Veronica putea să aibă proprietăți de aproape 900.000 de euro sau aproape 4,5 milioane de lei.

„Probabil se folosește cineva de ea. Era o femeie normală, muncitoare, nu cum sunt locatarii de acum. Era respectabilă. Doamna a fost menajera lui Vanghelie”, mai adaugă acesta.

Îl întrebăm pe acesta dacă e vorba chiar de Marian Vanghelie, fostul primar din Sectorul 5. „Da, de Marian Vanghelie. Era menajera lui, mai exact a mamei sale din ce știu. Ea, doamna Veronica, și încă un bărbat din scară de aici au mai lucrat pentru Vanghelie. Bărbatul nu știu ce făcea, dar doamna asta era menajeră în casă la Vanghelie”, ne mai spune bărbatul.

O altă locatară ne spune că doamna Veronica Pop ar mai trăi, dar că nu știe unde. În fosta sa garsonieră locuiește acum o familie care susține că a cumpărat proprietatea de la Veronica Pop. Nu mai știe nimic de femeie.

Obținem numărul unei alte vecine, plecată în străinătate, care ne spune la telefon că doamna Veronica Pop ar mai trăi. Că a luat-o cineva în îngrijire la un azil sau la o adresă pe care nu o știe undeva în zona Universității.

Vanghelie a mai avut afaceri în care a folosit menajere

Dacă mai este o strada la fel de insalubră ca strada Zăbrăuțului, aceasta ar putea fi Aleea Livezilor, tot din Sectorul 5. Până să apară legislația integrității aleșilor, în 2003, Marian Vanghelie și prima sa soție, Charlotte Hannerl Dragoe, au fost acționari în trei firme care își aveau sediul într-un apartament de pe strada Aleea Livezilor.

Global Holding International Grup, Stejarul Com și Hannerl Impex au fost trei firme care au funcționat într-un bloc de pe strada Aleea Livezilor din Sectorul 5 și erau deținute de cei doi soți. Marian Vanghelie a fost acționar în primele două, iar Charlotte Hannerl Dragoe - în ultimele două.

În perioada dintre sfârșitul anului 2003 - prima parte a lui 2004, moment în care se discuta apariția unei legislații a declarațiilor de avere și a integrității aleșilor, Marian Vanghelie a ieșit din SRL-urile din maghernița din Ferentari și a pasat firmele către foștii săi parteneri. Firmele lui Marian Vanghelie își aveau sediul în apartamentul cu numărul 9 din unul dintre blocurile de pe Aleea Livezilor. În această locuință locuia la acel moment familia Elenei Arsene, parteneră de afaceri a soților Vanghelie. Ea era menajera mai multor blocuri din zonă.

„Eu nu mai eram în PSD, ieșisem atunci. Eram oaia neagră. Îmi trimiteau Garda Financiară mereu. Inclusiv la partid. Nu au găsit nereguli, însă ca să scap am decis să ies din firmă”, și-a adus aminte fostul lider PSD. Nu știu cu ce se ocupa Elena Arsene”, preciza Marian Vanghelie când a fost întrebat de acest subiect în urmă cu mai mulți ani.

CUM SE FABRICĂ UN TUN IMOBILIAR

După Revoluție și mai ales după 2000, când apropierea de Uniunea Europeană a dat avânt dezvoltării, afacerile imobiliare au devenit o cale ușoară de a face rost de bani mulți, mai ales în marile orașe. Accesul la datele primăriilor legate de proprietarii terenurilor și identificarea suprafețelor pentru care nu se plătesc impozite a fost punctul de plecare al multor tunuri imobiliare.

„Nu se poate pleca la un astfel de tun fără date de la primării, că de la ANCPI e mai greu. De la primărie știi că pe terenul de la adresa respectivă nu plătește nimeni impozit pe el de ceva timp sau de după Revoluție. Sunt semne că se poate pregăti un aranjament, că nu o să vină cineva să reclame vreo neregulă. Însă, să știți că am văzut treceri în proprietate cu proprietarul în casă și cu cadastrul făcut. Este o junglă”, ne-a explicat un notar din București.

Dintre cele mai cunoscute metode de a concepe o afacere imobiliară suspectă amintim de:

• Moștenirea

Metoda este una dintre cele mai cunoscute. Se „prepară” o cerere de împărțire a unei averi către un posibil urmaș care solicită în instanță o parte din moștenire. Cel mai cunoscut caz este probabil cel din dosarul denumit „Ferma Băneasa” în care este implicat Prințul Paul. În 18 mai 2016, Remus Truică, Paul Philippe al României, Dan Andronic, precum și oamenii de afaceri Tal Silberstein, Benyamin Steinmetz și Moshe Agavi au fost trimiși în judecată de DNA în dosarul privind retrocedarea ilegală a Fermei Regale Băneasa şi a pădurii Snagov. La începutul acestui an, aceștia au primit condamnari cu executare sau cu suspendare

• Furtul de identitate

O altă situație este ca o proprietate deținută de o persoană în vârstă și fără urmași să fie revendicată la un moment de altcineva care are același nume cu proprietarul. România Liberă a relatat un astfel de caz.

În urmă cu peste un deceniu, o bucureșteancă de 73 de ani a rămas fără un teren în valoare aproximativ 600.000 de euro, suprafață situată în zona Cotroceni-Panduri. Proprietatea i-a fost vândută cu acte false de o persoana care „îi furase” identitatea.

• Asocierea cu statul - Dosarul Băneasa

O altă metodă de a pregăti un tun imobiliar este o asociere cu statul. Cel mai cunoscut caz este poate cel al asocierii dintre firmele lui Puiu Popoviciu și Universitatea de Științe Agronomice si Medicina Veterinara (USAMV) București. În urma asocierii, omul de afaceri s-a ales cu 224 de hectare de teren în Băneasa. Asocierea a fost obiectul unui dosar de corupție care a dus la condamnarea lui Puiu Popoviciu la șapte ani de închisoare. El nu a făcut nicio zi de închisoare pentru că a fugit din țară, iar până acum nu a fost extrădat din Marea Britanie.

• Despăgubiri

O metodă prin care se obțin direct bani de la stat este cea a solicitării unor terenuri pe care sunt obiective de infrastructură de interes public și care nu pot fi astfel înapoiate presupușilor proprietari.

Un astfel de caz este cel prin care Primăria Municipiului București a încheiat în 2019 un acord cu afaceristul Vasile Teodor Creștin pentru plata eșalonată a sumei de 22,7 milioane de euro. Vasile Creștin și Dragoș Săvulescu au cumpărat drepturi de proprietate litigioase pe un teren pe care sunt obiective de infrastructură a rețelei de canalizare și apă potabilă.

• Terenurile rămase după Legea 10/2001

Una dintre mizele tunurilor imobiliare au fost terenurile care nu au fost solicitate spre retrocedare odată cu legea ce permitea foștilor proprietari să intre în posesia proprietăților familiei naționalizate în perioada comunistă. Legea, promulgată de președintele Iliescu, s-a dovedit extrem de problematică chiar de la început, dar a permis totuși retrocedarea multor proprietăți. Dar a lăsat în urmă multe excepții.

În plus, a creat un război între proprietarii de bună credință a unor locuințe/terenuri și moștenitorii clari sau mai puțin clari ai unor foști proprietari. Un astfel de caz este al lui Albert Poch. Acesta (decedat în 2013) a fost unul din cei mai cunoscuți caricaturiști din istoria României. În anii ’50, graficianul era tânărul colaborator al revistei „Urzica” și a obținut printr-un schimb un apartament pe Știrbei Vodă nr. 68.

„La câțiva ani după căderea regimului comunist, prin 1995-1996, a cumpărat apartamentul cu 10.000 de dolari, cât costa apartamentul la acel moment”, a declarat Albert Poch într-un interviu din 2011. Deși scăpase de primul val al retrocedărilor, imobilul din Știrbei Vodă 68 a fost cerut spre restituire în baza Legii 10/2001.

Cererile de retrocedare au fost realizate în perioada 2002-2004. Apartamentul era cerut de Rodica Macry și Lavinia Burculeţ, urmașii lui Constantin Cotty-Stoicescu, ministru al Justiției în regimul Antonescu, deci anii '40.

• Cumpărarea unor terenuri pe care statul va construi

Un alt tun care permite accesul direct la banii statului este metoda prin care se achiziționează un teren pe care primăria sau altă instituție publică dorește să construiască.

Spre exemplu, fostul secretarul general adjunct al PSD, Codrin Ștefanescu, a cumpărat un teren pe care nu putea construi mai nimic, dar teren important pentru un proiect de infrastructură a Primăriei București. În 2013, consilierii locali au votat să-i acorde cinci milioane de euro în schimbul terenului. În cele din urmă, proiectul primăriei nu a mai fost realizat, iar hotărârea a fost anulată. Astfel, cel puțin deocamdată, nici Codrin Ștefanescu nu a mai primit milioanele de euro.

• Afacerile Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților (ANRP)

200 de milioane de euro a acordat statul român ca despăgubiri în dosarele care apoi au devenit obiectul unor investigați DNA. Banii erau acordați de la Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și inițial erau sume ce trebuiau acordate unor foști proprietari de terenuri și clădiri care nu mai puteau fi retrocedate în natură. Spre exemplu, un fost teren agricol sau intravilan pe care s-au construit blocuri. De aceste despăgubiri au profitat mai mulți rechini imobiliari care au obținut sume supraevaluate pe drepturile de proprietate pe care le cumpărau.

Lipsa cadastrării permite tunurile imobiliare

Din 2015, România a început mai multe programe de cadastrare a marilor orașe și mai ales a localităților rurale. Proiecte care nu au fost finalizate nici până acum.

„Din totalul de 3.181 de unități administrative din România, până la data de 30.04.2021 au fost finalizate lucrări de înregistrare sistematică în 108 unități administrative, precum și în sectoare cadastrale, cu o suprafață totală aferentă de 2.879.080,38 hectare”, sunt datele oferite de ANCPI.

În ceea ce privește terenurile agricole „din totalul de 9,54 milioane ha de terenuri agricole ce fac obiectul subvențiilor APIA, au fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară 5,72 milioane ha (59,95%)”, mai precizează reprezentanții Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).