Țară în service | Metoda „intrării în legalitate” sau cum permite statul român construcția ilegală a unui bloc

Capitala și marile orașe ale României sunt sufocate de construcții ilegale. Mizele sunt profiturile uriașe, în numele cărora unii dezvoltatori au născocit metode la limita legii sau a simțului civic. Cea mai întâlnită este „intrarea în legalitate”, un paradox juridic care permite unui dezvoltator să încalce autorizația de construire chiar și în mod voit. Cercul se închide în birourile din primării sau de la Cadastru unde, de multe ori, din neglijență sau complicitate, funcționarii închid ochii.

În zona centrală a Capitalei, în ultimii cinci ani, a apărut un nou cartier. Noul Vitan este denumit perimetrul imobiliar care se întinde aproximativ între Calea Vitan și Splaiul Unirii. Zeci de blocuri au fost ridicate în acest cartier din Sectorul 3, fără ca între aceste locuințe să fie plantat un copac.

Urmarea? Părinții sunt nevoiți să-și ducă micuții să se joace în parcarea de la supermarket, pentru că este singurul spațiu rămas liber între blocurile construite fără spații de orice fel între ele. Situația de aici este doar un exemplu al modului haotic în care s-a construit în ultimii ani în București și în împrejurimi.

Primarul Capitalei, Nicușor Dan, estimează dimensiunea construcțiilor ilegale din oraș la „câteva mii”. Iar problema blocurilor ilegale, pentru care unii dezvoltatori găsesc metode mai mult sau mai puțin legale pentru a le vinde, nu afectează doar Bucureștiul. În orașe mari precum Iași, Timișoara sau Cluj au răsărit de asemenea în ultimii ani blocuri care sfidează regulile urbanistice.

Teoretic, orice imobil rezidențial sau comercial ridicat în acest cartier sau în orice loc din România are nevoie de autorizație de construcție, pe care constructorul este obligat să o respecte.

Blocul care are o autorizație și cere intrarea în legalitate

Una dintre clădirile rezidențiale din Noul Vitan este cea de la adresa Splaiul Unirii 219, undeva pe cheiul Dâmboviței, la 800 de metri de stația de metrou de la Timpuri Noi.

Inițial, acum șapte ani, în locul șantierului de aici erau clădirile și anaxele unei fost fabrici. Între timp, s-a ridicat nu o clădire, ci două lipite una de cealaltă. Prima, cea stradală, are zece etaje. A doua are șase etaje.

Potrivit Primăriei Sector 3, din 2019 și până acum, proprietarii au construit altceva decât prevedeau autorizațiile de construire. Ulterior, au cerut primăriei „intrarea în legalitate”.

„S-au respectat autorizațiile. A fost o reclamație a unui vecin și în urma acesteia am cerut intrarea în legalitate. Nu a fost nicio ilegalitate. Și înălțimea respectă regimul de înălțime din autorizația de construcție”, ne-a precizat mangerul proiectului imobiliar, Alberto Avram.

Procedura de „intrare în legalitate” a devenit mult mai facilă începând cu 2020. Atunci, parlamentarii au stabilit că un constructor care nu respectă autorizația inițială poate merge mai departe cu șantierul prin obținerea unui nou document de la primărie. Până atunci, orice modificare trebuia re-aprobată de Primărie, ISU, Agenția de Mediu și, cel mai important, Consiliul Local, acolo unde oameni din diferite partide politice se putea opune.

Scopul legii a fost debirocratizarea dosarelor de urbanism. Însă unii constructori au profitat de legeslația mai relaxată. Unii au construit și cinci etaje în plus sau au ridicat blocuri în loc de case, cerând apoi „intrarea în legalitate” de la direcțiile de urbanism din primării.

La adresa de pe Spaiul Unirii 219, constructorul a făcut mai multe schimbări esențiale după ce a primit autorizația inițială. Pentru toate aceste schimbări, a cerut intrarea în legalitate sau modificarea autorizației inițiale.

Imobilul de pe Splaiul Unirii aparține Smaland Management SRL, așa cum reiese din anunțurile de pe șantier, dar și din datelor obținute de Europa Liberă de la Primăria Sector 3.

Smaland Management SRL este o firmă deținută de membrii familiei lui Ion Avram (n.r. - dintr-o greșeală de documentare, plecată de la o coincidență de nume, inițial autorul articolului a scris că familia lui Ion Avram a mai deținut alte proiecte imobiliare. Familia care realizează acest proiect are afaceri în domeniul transporturilor și este la prima investiție imobiliară).

Construcția a respectat normele legale în vigoare și autorizațiile de construcție, pe parcurs legea s-a mai schimbat; din acest motiv a fost nevoie de cererile de intrare în legalitate, este unul dintre argumentele Smaland Management prezentate în instanță în procesele cu vecinii care au cerut suspendarea autorizației de construire. Judecătorii nu au ajuns la o decizie definitivă în această cauză. Vecinii au acuzat și Primăria Sector 3 că a favorizat modul în care dezvoltatorul a construit în zonă.

Alberto Avram, managerului proiectului imobiliar din Sectorul 3, ne-a declarat că neînțelegerile cu vecinii au plecat de la faptul că unul dintre vecini a solicitat inițial o sumă de 200.000 de euro, apoi a cerut, odată cu dezvoltarea proiectului, și 650.000 de euro pentru a-și da acordul în legătură cu acest proiect, așa cum ne-a explicat un membru al familiei dezvoltatorului.

„Autorizațiile au fost respectate 100%. Dacă nu erau legale, nu erau aprobate și eliberate de Primăria Sector 3. Dosarele din instanță sunt deschise din simplul motiv de a ne șantaja, așa cum au făcut și primii vecini care au renunțat pe parcurs la procese”, ne-a explicat Alberto Avram.

Reacția autorităților

Reprezentanții Primăriei Sector 3 ne-au răspuns însă că pentru acest imobil au fost emise autorizații de construire conform datelor din solicitări și a revenirilor ulterioare. Municipalitatea de sector a permis ca Smaland să primească două noi autorizații, în 2019 și în anul 2021.

Prețurile pentru un apartament de două camere trec de 100.000 de euro. Pe site-ul dezvoltatorului reiese că locuințele cu două camere au fost epuizate. Și pe forum-urile de specialitate, reiese că sunt familii care au achiziționat locuințe în acest bloc.

Cele două metode de construcții ilegale

Specialiștii consultați de Europa Liberă - foși funcționari publici - ne-au descris două metode folosite adesea de dezvoltatorii imobiliarii. Unii dintre ei.

Cea mai des întâlnită, așa cum s-a întâmplat și în cazul blocului de pe Splaiul Unirii, este construirea efectiv a altor clădiri, mai avantajoase economic, decât cele autorizate. Pe parcurs, dezvoltatorii fac solicitare la primării să le permită intrarea în legalitate. De multe ori beneficiază de clemența funcționarilor.

A doua metodă este ilegală de la un capăt la celălalt. Au fost cazuri de blocuri ridicate complet fără autorizație, pentru care, la final, constructorul a promit o notă de recepție de la autoritățile locale.

Această notă nu ține loc de autorizare a construcției, ci e doar un document care atestă existența fizică a unui imobil pe un teren. Doar că, profitând de clemența unor funcționari de la Cadastru, au fost constructori care au început intabularea doar în baza acelei note de recepție. Intabularea le-a permis vânzarea efectivă către cumpărători de bună credință, iar intrarea în circuitul civil al blocurilor a făcut ca demolarea să fie imposibilă.

„Acest sistem al construcțiile ilegale se face la mica înțelegere între administrația publică și dezvoltatorii cu relații”, crede avocatul Paul Dumbrăvanu.

Acesta continuă: „Eu nu cred că dacă vine mâine o persoană complet străină de modul de funcționare al administrației locale din România își permite să riște să ridice un bloc de un milion de euro fără autorizații. Asta pentru că riscă să ajungă ca autoritățile să-i dărâme blocul și să fie și cercetat penal”, mai adaugă Paul Dumbrăveanu.

Metoda locuinței fără autorizație de construcție

Iată un exemplu care ilustrează această metodă.

În apropiere de Aeroportul Băneasa, pe strada Heliului, a fost ridicat în ultimul deceniu un bloc de opt etaje care nu are niciun fel de autorizație.

Blocul a fost ridicat doar în baza unui certificat de urbanism aprobat în urmă cu 15 ani. Certificatul de urbanism este doar unul dintre documentele premergătoare obținerii unei autorizații de construcție, care nu permite însă dezvoltatorului să deschidă șantierul.

În imobilul de pe strada Heliului au fost amenajate deja 30 de apartamente „Lucrările de construire în vederea edificării imobilului de 10 niveluri (S+P+8E) din strada Heliului nr.14B-16 au fost executate fără autorizație”, se arată într-un răspuns al Primăriei Sector 1.

Blocul este situat la un kilometru de Romaero și la 1,2 kilometri de Aeroportul Băneasa și se află într-o zonă cu trafic aerian la mică înălțime. Zona străzii Heliului este în zona terenurilor cu servituți aeronautice cu gradul II, precizează Autoritatea Aeronautică Civilă într-un răspuns. În documentul semnat de directorul Autorității Aeronautice, Nicolae Stoica, se arată că este nevoie ca blocul în cauză să fie avizat de Autoritatea Aeronautică Civilă.

Reacția autorităților la această metodă

Primăria Sectorului 1 a fost sesizată de vecini și de Autoritatea Aeronautică Civilă de mai multe ori în ultimii 15 ani în legătură cu construcția ilegală. Plângerile s-au înmulțit din august 2021, atunci când vecinii au văzut că se fac ultimele amenajări interioare.

Proprietarii de pe strada Heliului au fost deranjați de autorități doar cu o amenzi de 16.000 de lei, sumă mai mică decât prețul unui loc de parcare în zona Băneasa. „Disciplina în construcții” din cadrul Poliției Locale Sector 1 a aplicat o amendă în martie 2022, conform documentelor obținute de Europa Liberă.

„Menționăm faptul că Poliția Locală Sector 1 are drept de control privind urmărirea respectării disciplinei în domeniul autorizării executării lucrărilor de construcții în cadrul imobilului de la adresa sus-menționată, însă beneficiarul respectivelor lucrări nu a dorit să permită accesul polițiștilor locali abilitați în incinta acestui imobil și nici să prezinte documentele necesare controlului”, ne-a transmis reprezentanții Primăriei Sector 1.

Primarul Clotilde Armand a anunțat că a făcut plângere penală pentru această construcție, după ce a fost sesizată despre nereguli. „Am făcut plângere penală împotriva proprietarului pentru continuarea unor lucrări de construcții neautorizate, iar acum așteptăm rezultatul anchetei procurorilor”, ne-a declarat aceasta.

Nu sunt excepții în București, e o regulă des aplicată

Nicușor Dan a ajuns primar și pentru activitatea sa civică din domeniul urbanismului. În Capitală, dar și în restul țării, nu există o evidență a construcțiilor ilegale, însă primarul general a declarat cum câteva săptămâbi că numărul imobilelor ridicate ilegal este estimat la câteva mii.

„Au fost construite, probabil de ordinul miilor, blocuri ilegale în București. Şi o spun cu toată responsabilitatea. Din păcate, sunt zone în oraș care au fost dezvoltate total împotriva oricăror reguli şi care, după ce standardul ce viaţă va crește în Bucureşti, se vor transforma în niște ghetouri”, a mai declarat edilul Capitalei într-o conferință de presă.

Celebrul caz al Cathedral Plaza

Probabil unul dintre cele mai cunoscute cazuri de construcții ilegale, recunoscute și în instanță, este cel al clădirii denumite Cathedral Plaza din Sector 1.

Proiectul Cathedral Plaza al dezvoltatorului Millennium Building Development (MBD) a fost autorizat de Primăria Sectorului 1 pe 24 februarie 2006. În aprilie același an, autorizația a fost contestată în instanță de reprezentanții Arhiepiscopiei Romano-Catolice din București pe motiv că afecta atât imaginea, cat și structura Catedralei Sfântul Iosif din apropiere.

Inițial, așa cum acuza Ioannis Papalekas, cel care deținea MBD, Arhiepiscopia ar fi fost de acord cu imobilul în schimbul a două etaje din această clădire. Neînțelegerile ar fi apărut în urma unor solicitări mai mari din partea bisericii.

Imobilul a fost terminat în mod oficial în anul 2010. În iulie 2011, Curtea de Apel Suceava a respins cea de-a șasea și ultima cale extraordinară de atac promovată de MBD „stabilind irevocabil nulitatea autorizației de construire a auto-intitulatei clădiri Cathedral Plaza”. În mai 2012, și Curtea Europeană a Drepturilor Omului a respins plângerea formulata de MBD împotriva statului român.

Pe 10 iulie, primarul Nicușor Dan a anunțat că a semnat o decizie de demolare a clădirii.
Problema este ca proprietarul clădirii, grecul Ioannis Papalekas, declara în 2015 ca este nevoie de 70 de milioane de euro pentru demolarea Cathedral Plaza în condiții de siguranță pentru clădirile din jur.

Europa Liberă a contactat un expert independent de această dispută care ne-a precizat că în orice caz „este nevoie de o sumă însemnată, cred că minimum 2-3 milioane de euro. Depinde de metodă. Bănuiesc că nu se pot folosi explozibili acolo, așa că se poate pune la pământ cu utilaje mici, etaj cu etaj. Problema este dacă această clădire chiar se poate demola și dacă structura clădirilor din jur rezista la vibrații”, ne-a spus acesta.

Situație generală în toată țara

Dacă în București haosul urbanistic creat - intenționat sau nu - permite apariția a mii de construcții ilegale, așa cum apreciază Nicușor Dan, situația blocurilor ridicate prin driblarea legii și a moralității este întâlnită și în alte mari orașe din România.

• Iași

Este orașul în care chiar primarul în funcție al municipiului este implicat, potrivit Direcției Naționale Anticorupție (DNA), în ridicarea unui imobil ilegal. Mihai Chirica este trimis în judecată în două dosare de abuz în serviciu și fals, iar unul dintre cazuri privește construcția unui bloc de locuințe.

Edilul a fost trimis în judecată în luna iulie de către procurorii DNA pentru complicitate la fals intelectual și complicitate la abuz în serviciu legat de un imobili rezidențial care ar fi fost construit și intabulat ilegal de către firma Flux SRL.

Este vorba de un bloc cu mai multe niveluri decât cele prevăzute în autorizație, iar suprafața imobilului este mai mare decât cea din autorizație fiind încălcat planul urbanistic zonal. Chirica ar fi dispus/semnat documente, cu încălcarea legii și prin atestarea unor împrejurări contrare realității, în procedura de atestare a construirii, respectiv a extinderii unui imobil din municipiul Iași.

„Sunt nevinovat și voi demonstra acest lucru cu toate argumentele logice și juridice. Am încredere că judecătorii vor face dreptate, astfel încât imaginea și activitatea municipalității și a mea, ca primar, să nu mai aibă de suferit”, a spus scris edilul ieşean.

Acesta a spus că un primar nu poate verifica fizic toate documentele care îi sunt aduse la semnat și că de realitatea faptelor din hârtii este verificată de funcționarii responsabili.

„Un primar nu poate și nu trebuie să verifice toate situațiile punctuale la care se referă documentele pe care le semnează în calitate de demnitar. Verificarea situațiilor respective și întocmirea documentelor aferente sunt în responsabilitatea funcţionarilor desemnaţi conform fișei postului", a mai adăugat acesta.

• Timișoara

Unul dintre ultimele exemple de construcții ilegale din Timișoara aparține chiar unui consilier local.

Un bloc cu două etaje, construit de soții Sorin și Aida Szilagyi pe strada Rapsodiei din Timișoara, a fost declarat ilegal de Tribunalul Timiș la mijlocul lunii trecute.

Decizia poate fi atacată cu recurs. Ada Szilagyi este consilier local din partea USR. „Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții Cosmin Pârvu și Mihaela Lavinia Pârvu, în contradictoriu cu primarul municipiului Timișoara, Szilagyi Sorin Nicolae și Szilagyi Aida Sorina. Anulează autorizațiile de construire nr. 329/31.03.2017 si nr. 2403/10.09.2008, ambele emise de Primarul Municipiului Timișoara”, a decis Tribunalul Timiș.

Pe scurt, familia Szilagyi a construit un bloc cu două etaje, în locul unei case în care să locuiască trei generații, așa cum explica familia atunci când a solicitat autorizațiile de construcție.

• Arad

Ștrandul istoric de la marginea Aradului a fost „împodobit” în ultimul an cu mai multe șantiere care au ca scop ridicarea unor imobile. Potrivit Primărie Arad, acestea nu au autorizații.

„În general, zonele istorice sunt cu mai multe restricții, atunci, dacă nu ai putut să obții intrarea în legalitate, adică autorizația de construire, se ajunge la situația în care trebuie revenit la forma inițială, practic să demolezi ceea ce ai construit ilegal. Primăria Arad a depus deja o sesizare la Parchet privind construcțiile din zona de agrement. Consilierul acuzat că distruge oaza de relaxare a precizat că fosta căsuță de lemn s-ar fi demolat singură, fiind într-o avansată stare de degradare”, ne-a explicat Călin Bibarț, primarul Aradului.

Tot în Arad, jurnaliștii de la newsar.ro au relatat în ultimul an cazuri în care municipalitatea a început să aprobe blocuri în zone de case. Un astfel de exemplu ar fi proiectele aprobate în consiliul local de pe strada Măcieșului.

• Constanța

Reporterii publicației Focus Press au prezentat în acest an situația unui bloc de pe bulevardul Tomis, în cartierul cu același nume. Imobilul rezidențial are șapte etaje, deși a primit autorizații doar pentru cinci. Certificatul de urbanism cu numărul 3204 fusese eliberat în 2015, dar, pentru un imobil de 5 etaje.

Însă, municipiul și județul Constanța a fost în special ținta construcțiilor suspecte realizate pe plaje sau în apropierea acestora. Cea mai cunoscută situație este cea a ternurilor retrocedate ilegal de Radu Mazăre, fostul primar al Constanței. Procurorii DNA au demonstrat că fostul edil a retrocedat ilegal terenuri pe care s-au ridicat, pe plaje sau în apropiere, imobile supraetajate.

Printre altele, pe cele 100 de hectare retrocedate ilegal de Mazăre au fost construite mall-uri (cel din Parcul Tăbăcărie și Vivo - fostul Maritimo), blocurile din cartierul Compozitori, Aqua Magic Mamaia, blocurile, dar și şi hotelurile de pe malul lacului Siutghiol.

Metode de construcții la limita legii

„Marea problemă nu este absența regulilor, ci excepțiile de la reguli. Sunt foarte multe clădiri, în special cele construite între blocuri care au măcar o excepție de la regulile de urbanism și construcție”, explică avocatul Paul Dumbrăvanu.

Cu ajutorul său și a altor cazuri consultate de Europa Liberă sau prezentate în presă, redăm o parte dintre metodele prin care o autorizație de construcție legală este „driblată” pentru a se obține mai mult profit.

• majoritatea garajelor subterane din autorizațiile de construcție, de la demisol, sunt transformate în apartamente;
• lipsa de controale reale ]n vederea supervizării executării lucrărilor conform autorizațiilor. „Pentru fiecare sector din București, există doar doi-trei inspectori ai Inspectoratuluii de Stat în Construcții care verifică șantierele. Nu cred că sunt verificate mai mult de 10% dintre construcțiile din București, pentru că nu au cum să facă acest lucru doar doi-trei inspectori la fiecare sector”;
• etajele tehnice sunt transformate în apartamente de locuit. Este vorba de spațiile unde ar trebui să fie centralele, conductele, uscătoarele;
• lipsa reglementarilor clare cu privire la normativele ISU privind parcările;
• nerespectarea minimului locurilor de parcare;
• nerespectarea normelor de vecinătate și construcțiile abuzive de blocuri în zone de case.

Driblarea cu acte în mână a legislației duce inclusiv la apariția unor cazuri când viața și sănătatea locuitorilor este pusă în pericol.

În luna noiembrie 2018 a izbucnit un incendiu puternic la mansarda unui bloc din Chiajna, care s-a extins și la cele de alături. Pompierii nu au putut stinge focul pentru că nu aveau hidranți în zonă. Mașinile de intervenție au trebuit să facă mai multe drumuri până la stații de încărcare cu apă pentru a putea stinge focul.

O femeie însărcinată, care a fost expusă la fum, a fost transportată la Spitalul Universitar. Din fericire, starea ei de sănătate s-a ameliorat. Peste 100 de persoane au fost afectate de incendiul de la cele trei blocuri din Chiajna.

Demolarea, o altă păcăleală

Demolarea ar fi „o soluție sănătoasă”, spune Nicușor Dan despre construcțiile ilegale. Dezmembrarea unui imobil se poate face însă doar după o decizie definitivă a unei instanțe de judecată.

„Există 10-20 de situații litigioase în care s-au contestat autorizații, s-a cerut demolarea sau demolarea parțială a unor imobile construite. Ar fi foarte sănătos ca acest lucru să se întâmple pentru ca oamenii să înțeleagă că există o lege”, a mai declarat Nicușor Dan, într-o conferință de presă.

Intenționat sau nu, chiar și cu decizii ale instanței, blocurile ilegale nu pot fi demolate. Aceste clădiri trebuie puse la pământ de Disciplina în Construcții, din cadrul Poliției Locale, departament care nu are bani pentru demolari.

Am întrebat reprezentanții poliției locale din toate cele șase sectoare și de fiecare dată am primit răspunsul că instituția nu are bani de demolări.

Drumul unei autorizații

„Procedura de autorizare a executării lucrărilor începe odată cu depunerea pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire și cuprinde mai multe etape”, ne-au explicat reprezentanții Primăriei Sector 3 într-un răspuns scris.

Aceste etape cuprind:

• emiterea certificatului de urbanism;
• emiterea punctului de vedere al autorizații competente pentru protecția mediului pentru investițiile care nu se spun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;
• notificare de solicitant a autorităților administrației publice cu privire la menținerea solicitării de obținere, ca actul final, a autorizației de construire pentru investițiile la care autoritatea pentru protecția mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului și a emis îndrumarul conform legislației privind evaluarea impactului asupra anumitor proiecte publice și private asupra mediului;
• emiterea avizelor și acordurilor precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului competente privind investițiile evaluare din punct de vedere al impactului mediului;
• elaborarea documentației tehnice necesare pentru autoritatea evaluării lucrărilor de construcții, denumite în continuarea documentația tehnică;
• depunerea documentației pentru autorizarea lucrărilor de construcții de la autoritatea administrației publice competente;
• emiterea autorizației de construire

Soluția

Pentru a se evita metoda intrărilor în legalitate, o soluție pentru eliminarea neregulilor din piața imobiliară ar putea fi și apariția unei legi care să impună obligații dezvoltatorilor și mai multe drepturi pentru cumpărători. Avocatul Paul Dumbrăvanu spune a avut o astfel de inițiativă, dar nu a avut nicio șansă să fie aprobată în Parlament.

Specialistul în domeniul imobiliar atrage atenția că ar trebui ca în primul rând persoanele care cumpără o locuință să fie atente la următoarele aspecte:

• să primească promovare corectă din partea dezvoltatorului și toate informațiile să fie exacte;
• să cunoască toate caracteristicele tehnice ale locuinței, de la compoziția zidurilor, până la cea a ușilor;
• prezentarea unui model scris de ante-contract înainte de hotărârea de a cumpăra
• explicații cu privire la toate prevederile ante-contractului;
• detalii cu privire la orice servicii de management și organizare, care vor intra în atribuțiile Dezvoltatorului și costul estimat al acestora;
• date legate de Dezvoltator , inclusiv denumirea legală completă, date de contact, adresa;
• informații în legătură cu orice terță parte care reprezintă dezvoltatorul, inclusiv denumirea legală completă, date de contact și detalii, adresa și statutul legal;
• Detalii cu privire la modul de întocmire a unei reclamații/plângeri.