Anul chiriilor și al locuințelor de lux? Cum ar putea arăta piața imobiliară în 2023

Inflația, lipsa materialelor de construcții, criza economică, taxele mai mari și creditele tot mai scumpe sunt motivele care vor face ca în anul 2023 să nu mai fie așa de multe vânzări ca în ultimii trei; în ultimii patru ani s-au înregistrat recorduri de la an la an.

Specialiștii din domeniu se așteaptă ca, în 2023, numărul tranzacțiilor imobiliare să scadă, însă valoarea totală a acestui sector să rămână similară, ca urmare a creșterii prețurilor.

În 2022 s-au tranzacționat aproximativ 180.000 de unități individuale, mai puține decât în 2021 (când au depășit 183.000).

„Asta pentru că în 2023 tinerii vor avea tot mai greu acces la credite să-și cumpere o locuință, în schimb vor fi bani din domenii ca IT, unde angajații vor putea să-și cumpere locuințe tot mai scumpe. Piața chiriilor este deja în creștere. Asta pentru că sunt dobânzi mari. Investitorii chiar cumpără proprietăți rezidențiale pentru închiriere”, explică Paul Dumbrăvanu, avocat specializat în tranzacții imobiliare.

Au crescut dobânzile la credite

Încă din prima zi a anului 2023 au fost două decizii care au făcut ca tranzacțiile și creditele imobiliare pentru locuințe sub 100.000 de euro să fie tot mai greu de realizat din cauza taxelor și a dobânzilor care au crescut.

Începând cu 1 ianuarie 2023, IRCC trimestrial a crescut la 5,71%, iar odată cu el ratele a sute de mii de români.

Este în creștere cu 40% față de valoarea medie din trimestrul doi al anului trecut, folosită la calcularea ratelor până la 31 decembrie. IRCC era în ultimul trimestru din 2022 la 4,06% pe an.

Dobânda unui credit cu dobândă variabilă este compusă din marja fixă a băncii, în prezent de obicei între 2-3%, și indicele IRCC (trimestrial) sau ROBOR la 3 luni (zilnic).

În prezent, ROBOR la 3 luni este 7,57%, acesta înregistrând scăderi timide și perioade de stagnare. Astfel, cei cu ROBOR au în prezent dobânzi de aproape 10%, iar cu IRCC actual, dobânzile erau în jur de 9%.

Alina Georgescu și-a cumpărat prin credit ipotecar un apartament acum șase ani. Rata sa lunara pentru luna ianuarie va fi mai mare cu 300 de lei, după creșterea IRCC.

S-a majorat și impozitul plătit la vânzarea imobilelor ieftine

Tot din prima zi a anului în curs se percepe impozit pe venitul din vânzarea imobilelor din patrimoniul personal și pentru tranzațiile mai mici de 450.000 de lei.

Astfel, în acest caz, vânzătorul unui imobil nu mai este scutit, ca în trecut, de plata impozitului către stat.

La vânzarea imobilului - apartament, casă, teren - deținut de mai puțin de trei ani, proprietarul va plăti un impozit de 3% din valoarea bunului. Dacă proprietarul vinde un imobil deținut de mai mult de 3 ani, va datora un impozit de 1%, beneficiind astfel de o reducere de 2% față de vânzarea sub 3 ani.

Persoanele juridice (de exemplu, dezvoltatorii imobiliari) nu datorează plata impozitului definit de art. 111. Acest articol reglementează numai impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Până în acest, acest impozit era de 1%.

Dezvoltatorii nu vor vinde chiar dacă nu au oferte

Ramona Ganea, senior manager Sudrezidențial.ro, este de părere că 2023 va fi un an de acomodare. „Un an de tranziție către o nouă piață imobiliară, una adaptată nevoilor actuale ale cumpărătorilor, o piață care va livra imobile de o calitate superioară și sper eu, o piață imobiliară predictibilă și stabilă”, declara aceasta pentru imobiliare.ro.

Aceasta mai punctează că în ciuda ofertelor de cumpărare reduse, dezvoltatorii nu vor dori să vândă în pierdere și vor menține prețurile ridicate pentru că au cheltuit mai mult pe materialele de construcții.

„Consider că factorii care au dus la creșterea prețurilor din ultimii ani sunt factori reali precum creșterea costurilor pentru edificare, prelungirea perioadelor necesare pentru finalizarea unei construcții generate de eliberarea greoaie a documentelor, ori de procedura de durată necesară pentru branșarea la utilități a unui imobil nou, criza forței de muncă, în special calificată și costurile mai mari pentru manopere. Cererea scăzută din piață nu poate convinge niciun investitor să vândă în pierdere”, este concluzia Ramonei Ganea într-o analiză pentru imobiliare.ro.

Anul chiriilor și al locuințelor de lux

Paul Dumbrăvanu crede că în acest an, prăpastia dintre cei care nu-și permit o locuință și cei care își permit case/apartamente de lux va crește și mai mult.

„Acum nu prea nu se mai cumpăra, acum doar se închiriază. Tinerele familii sunt cele mai lovite pentru nu pot accesa credite. Nu se preconizează probleme asemănătoare cu 2008, când a fost un blocaj total la creditare, dar nici sistemul bancar nu mai sprijină domeniul. Băncile nu mai riscă să investească bani, fac evaluări în favoarea lor”, apreciază Paul Dumbrăvanu.

Specialistul mai completează că domeniul este totuși afectat de criză: „Este și un mare haos în piața imobiliară din cauza lipsei de legislație. Urmarea, administrația nu face față pentru a controla domeniul. Se obțin bani din antecontracte și nu se mai construiesc locuințele. De aici, rezultă o problemă socială pentru că legiuitorul nu își face treaba. Sunt și mulți dezvoltatori imobiliari cu probleme, care intră în reorganizări, în faliment”.

În schimb, locuințele scumpe vor avea cumpărători. „În ceea ce privește piața de lux, aici sunt problemele sunt mai mici. Exista in continuare resurse de bani gheață, de economii, în special în domeniul IT”, crede Dumbrăvanu.

Legat de București, „cea mai mare problema este administrativă. Inspectoratul de Stat în Construcții, primăriile, Poliția Locală asistă fără să intervină la construcții ilegale, oferind imaginea unei suspiciune de corupție majora în aceste instituții. Urmează ani electorali, perioadă în care situație devine și mai gravă”, încheie Paul Dumbrăvanu.