De ce se ieftinesc creditele ipotecare și cu ce efect asupra pieței imobiliare. Broker: Contează foarte mult cine o să iasă președinte

Dobânda fixă pe trei sau cinci ani oferită în prezent de băncile din România celor care și-ar dori un credit imobiliar înseamnă de fapt o măsură de prudență din partea instituțiilor financiare, este de părere Dragoș Vîlceanu, broker imobiliar și fondatorul Asociației Brokerilor Imobiliari din România.

Dragoș Vîlceanu lucrează în domeniul imobiliar din 2000. Într-un interviu pentru Europa Liberă, brokerul imobiliar spune cum ar putea fi afectate prețurile caselor de mișcările economice de pe piețele internaționale, ca urmare a noilor tarife impuse de SUA partenerilor economici.

„Ce pot eu să spun cu certitudine este că dacă performanța în piețele de capital scade, oamenii se duc la imobiliare. Adică s-ar putea ca efectul să fie invers așteptărilor. La acțiuni, într-adevăr, prețurile sunt date de cerere și ofertă. Dar la imobiliare s-ar putea să fie exact invers, adică oamenii să vină să cumpere imobiliare, pentru că le e frică să mai cumpere acțiuni. Sau își scot bani de pe piețele de capital și îi aduc în imobiliare”, spune Dragoș Vîlceanu.

1. Europa Liberă: Mai multe bănci comerciale au anunțat oferte mai scăzute la creditele ipotecare, unele chiar de sub 5%. Cum ați traduce aceste oferte? Se așteaptă băncile la o scădere pe viitor a IRCC sau e vorba de altceva?

Dragoș Vîlceanu: După o perioadă în care au tot crescut era normal să înceapă să și scadă. Și începutul era mai promițător în toamnă.

Acum, lucrurile au stagnat un pic din cauza tuturor problemelor care au apărut pe parcurs, cu anularea alegerilor, cu probleme legate de taxele impuse de America și așa mai departe.

Plus, suntem într-o perioadă electorală, adică iarăși incertitudine. Contează foarte mult cine o să iasă președinte, care va fi direcția și semnalul pe care o să le dea [viitorul președinte].

O să avem un președinte suveranist sau un președinte pro-european? În funcție de asta, normal că și băncile își ajustează politicile, mai ales cu privire la refinanțare.

Adică știm exact câți bani o să intre în economia noastră sau câți bani o să se retragă din economia noastră. Deci eu zic că băncile sunt prudente.

Dacă vom avea un președinte european dobânzile vor continuă să scadă.

2. Europa Liberă: Credeți că, pe viitor, creditele ipotecare s-ar putea ieftini și mai mult?

Dragoș Vîlceanu: Cu siguranță. Nu înseamnă că cei care iau credit acum cu o numită dobândă rămân cu aceeași dobândă. De-a lungul creditului pot să refinanțeze la altă dobândă.

Dobânda în general se negociază fixă pe trei sau cinci ani. După cei cinci ani se raportează la IRCC sau la Euribor, depinde în ce monedă ai credit.

3. Europa Liberă: Prețurile imobiliare în unele orașe s-au dublat sau chiar mai mult în ultimii zece ani. Mai e loc pentru o creștere a prețurilor?

Dragoș Vîlceanu: Ele or să crească cel puțin cu rata inflației. Dacă inflația e de 10% n-au de ce imobiliarele să fie sub 10% în medie.

Dacă vorbim de un anumit segment de piață, e posibil ca unele să crească. Dar per total, ele se mențin în zona inflației. Prețul la imobiliare din ultimii zece ani aproape s-a dublat.

Dacă socotim la 5-6% inflație pe an, în ultimii zece ani sunt 50-60% creșteri sau oricum pe acolo.

Costurile sunt cele care ridică prețurile de fapt. Prețul pe metru pătrat nu e dat doar de cerere, el este dat și de ofertă – adică de cost.

Dar nu există niște reguli prestabilite. Prețul la imobiliare crește pentru că crește costul, indiferent că am sau n-am cerere care să acopere acest cost.

Eu, ca dezvoltator, nu pot să vând sub prețul de cost, decât în condiții speciale, dar noi nu suntem în momentul de față în niște condiții speciale încât să fie piața 100% blocată, să nu mai avem cumpărători.

Dragoș Vilceanu

4. Europa Liberă: În ce măsură noile tarife vamale anunțate săptămâna asta de SUA – care vedem ca au dus la prăbușirea unor indici bursieri – poate influența piața imobiliarelor pe termen scurt și mediu?

Dragoș Vîlceanu: Nu cred că știe nici președintele Trump răspunsul la această întrebare – cum îi afectează pe americani, darămite pe noi.

Dar ce pot eu să spun cu certitudine este că dacă performanța în piețele de capital scade, oamenii se duc la imobiliare. Adică s-ar putea ca efectul să fie invers așteptărilor.

La acțiuni, într-adevăr, prețurile sunt date de cerere și ofertă. Dar la imobiliare s-ar putea să fie exact invers, adică amenii să vină să cumpere imobiliare, pentru că le e frică să mai cumpere acțiuni. Sau își scot bani de pe piețele de capital și îi aduc în imobiliare.

Culmea, s-ar putea pe piețe mai puțin democratice. Vă dau exemplu de două piețe unde nu vorbim despre niciun fel e democrație sau de reguli de stat de drept: Dubai și Egipt.

Sunt niște piețe imobiliare foarte căutate și stabile. Deci oamenii trebuie să facă ceva cu banii, că dacă îi ții îi mănâncă inflația.

S-ar putea ca degringolara asta cu SUA să genereze o cerere fantastică de investiții pe domeniul imobiliar, care nu e așa de volatil. Imobiliarele sunt niște bunuri palpabile, pe care poți să le lași moștenire. Pe când din celelalte s-ar putea să nu mai rămână nimic.

5. Europa Liberă: Se vorbește, de asemenea, de o posibilă recesiune din cauza tensiunilor globale, economice sau de altă natură. Ce ar însemna asta pentru piața imobiliară?

Dragoș Vîlceanu: Să nu uităm un lucru foarte important: piața imobiliară este dată și de nevoia de a locui. Dacă numărul oamenilor crește, atunci și celelalte cresc în continuu. Indiferent ce s-ar întâmpla, imobiliarele rămân. Nu se știe la ce valoare, la ce nivel.

Celelalte piețe sunt foarte volatile, pe când cea imobiliară este stabilă, indiferent de ce criză ar putea să vină. Imaginați-vă că acum prețurile sunt mai mari decât în 2008, când eram în ultra-boom imobiliar. În 15 ani, imobiliarele și-au recuperat pierderea din criza imobiliară de atunci și au depășit-o.

În momentul de față avem prețuri mai mari ca în 2008. Cine a avut în 2008 imobiliare și nu le-a vândut acum n-a avut decât de câștigat. Acum sunt mai valoroase decât în 2008. Dar să nu uităm de inflație, că banii nu mai au aceeași valoare. Casele da, dar banii nu.

6. Europa Liberă: Cum a afectat piața imobiliară renunțarea la facilitățile fiscale pentru muncitorii din construcții?

Dragoș Vîlceanu: Foarte mult. În imobiliare aveam două lucruri: niște facilități într-adevăr legate de impozitul pe venit, dar în același timp aveam și un salariu mai mare decât salariul minim pe economie. Reducându-se aceste facilități, toți construcții au rămas pe cap cu un salariu mai mare.

Și foarte mulți constructori au renunțat la muncitorii asiatici, de exemplu, pentru că nu se mai justifica din punct de vedere fiscal. Tu să plătești un asiatic care te costă mai mult decât un român, cu tot cu restul condițiilor pe care trebuie să i le oferi – cazare și masă, transport și așa mai departe.

Toți constructorii au avut de suferit pentru că cei 10% diferență de impozit au făcut ca oamenii să renunțe la foarte multe locuri de muncă. Iar costul pe metru pătrat construit a crescut.

Faptul că statul nu e stabil din punctul ăsta de vedere ne afectează pe toți, începând de la materiale de construcții până la agentul imobiliar.

7. Europa Liberă: Aceste dobânzi fixe, în scădere acum, fac achiziționarea unei case prin programul Noua Casă mai atractivă decât un credit imobiliar normal?

Dragoș Vîlceanu: La Noua Casă oamenii apelează în special pentru avansul de 5%.

Acolo discutăm de oameni care au un avans mic sau care nu dispun de un avans.

Altfel, dobânzile sunt comparabile cu cele pentru un credit ipotecar clasic. Deci nu asta influențează în mod direct. Adică dacă te încadrezi, ok, te duci pe Noua Casă.

Majoritatea băncilor s-au înscris în program, dar mai mult pentru încă mai există. Dar rolul acestui program, în principiu, a fost atins, adică și-a cam îndeplinit menirea: să evite în 2009 o prăbușire imobiliară la fel ca în Spania, unde prețurile la case au scăzut cu 90% și atunci toată lumea a renunțat să își mai plătească ratele la bănci.

8. Europa Liberă: Ce este creditul ipotecar verde?

Dragoș Vîlceanu: Nu e o diferență foarte mare față de un credit imobiliar clasic. Cam toate casele se încadrează în momentul de față la clasa energetică A, când vorbim de locuințe noi.

Atunci când vine vorba de o casă nouă, în caz de risc de executare, riscul e mai mic pentru că omul renunță mai greu la o casă nouă, iar casa nouă în general e verde, în clasa energetică A, adică ai o sursă alternativă de energie, de exemplu pompă de căldură.

La creditul ipotecar verde, banca oferă o mică facilitate, o dobândă un pic mai mică pentru că riscul de executare al băncii e mai mic. Deci este vorba strict de risc, nu de altceva.

9. Europa Liberă: Ținând cont de scandalul Nordis prin care cei care au investit în imobiliare au fost înșelați, ce își doresc clienții în 2025 în materie de locuințe?

Dragoș Vîlceanu: Oamenii sunt mult mai prudenți acum când cumpără case. La Nordis, în mod inexplicabil, oamenii erau dispuși să plătească avansul și de 90%.

Oamenii au plătit aproape 100% bunul și dezvoltatorul n-a mai fost motivat să-l și finalizeze, pentru că l-a vândut deja. A fost o chestie nenaturală.

Dar acum oameni sunt mai prudenți, nimeni nu mai dă un avans atât de mare. Avansul maxim e de 10%-15%, cât oricum ți-ar cere orice bancă. Acolo a fost o schemă pusă la punct în mod premeditat.

Foarte mulți oameni s-au păcălit pentru că acolo era o investiție mai degrabă financiară decât imobiliară, oamenii aia aveau banii cash.

Dragoș Vîlceanu

10. Europa Liberă: Cum știm dacă o casă sau un apartament au prețul corect? Putem verifica undeva?

Dragoș Vîlceanu: În primul rând, prețul este dat în funcție de cerere și ofertă. În al doilea rând, majoritatea oamenilor se finanțează de la bancă și atunci oricum ai acces la un raport de evaluare.

Vine un evaluator trimis de bancă care îți face o evaluare oficială din care reiese valoarea de piață a apartamentului.

Valoarea unui apartament sau a unui imobil este dată de prețul pe care este dispus să-l plătească cineva în condiții normale de piață. Dacă cineva este dispus să plătească o anumită sumă de bani în condiții normale de piață pentru un anumit apartament atunci înseamnă că ăla este prețul.

Europa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.