Cum să eviți capcanele din contractele imobiliare. Avocat: Dacă mergi pe sintagma „la cheie” deja ai pierdut

Clauzele abuzive introduse în contractele de la cumpărarea unui apartament nou au fost o problemă tot mai des întâlnită de oameni, pe măsură ce piața imobiliară a luat avânt în România.

Mulți români au reclamat că au pierdut banii dați ca avans și nu s-au ales cu nimic din partea dezvoltatorilor.

Avocatul Paul Dumbrăvanu, specializat de 15 ani în drept imobiliar, explică la #10întrebări de ce contractul de rezervare pentru negocierea unui antecontract este mascat de unii dezvoltatori imobiliari și, prin adaugarea de clauze abuzive, devine în sine un antecontract, prin care clienții pot pierde avansul.

El spune că printre cele mai periculoase capcane sunt litigiile cu vecinii terenului pe care este construit blocul sau ansamblul imobiliar.

Paul Dumbrăvanu explică de ce este o plasă de siguranță falsă ideea că banca verifică actele și spune că, de fapt, cumpărătorii pot face cele mai mari greșeli atunci când încheie antecontractul, de aceea el recomandă o analiză a fiecărei clauze.

Cu privire la cazul Nordis, avocatul crede că propunerea legislativă inițiată chiar de către PSD nu rezolvă problema țepelor imobiliare.

O investigație Recorder publicată la începutul acestei luni a scos la iveală că sute de români au plătit sume mari de bani ca avans, semnând doar o promisiune de vânzare.

Deși dezvoltatorul Nordis a încasat milioane de euro, clădirile nu au fost construite, potrivit investigației. Mai mult, atunci construcția a fost încheiată, unele apartamente ar fi fost vândute de mai multe ori, unor persoane diferite.

Jurnaliștii de investigație au acuzat legăturile politice din acest caz.

Vladimir Ciorbă, asociatul principal al companiei Nordis, este căsătorit cu Laura Vicol, deputată PSD din 2020. Aceasta a demisionat de la șefia Comisiei Juridice din Camera Deputaților în urma publicării investigației.

Potrivit Recorder, afacerea ar fi beneficiat și de complicitatea Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor (ANPC), instituție care are atribuția de a identifica și de a elimina clauzele abuzive din contractele dezvoltatorilor imobiliari.

Fost șef al ANPC între 2022 și 2024, Horia Constantinescu este membru în Partidul Social Democrat, aflat la guvernare, și prieten cu deputata Laura Vicol.

El este acuzat că a știut de clauzele din contractele Nordis de cel puțin un an, dar instituția condusă de acesta nu a luat nicio măsură concretă pentru îndepărtarea acestor clauze. Constantinescu a negat acuzațiile.

Avocatul Paul Dumbrăvanu spune că a propus mai multe măsuri care să rezolve problema țepelor imobiliare, un exemplu fiind o listă autorizată a dezvoltatorilor, cu condiții clare de participare.

Nu în ultimul rând, el recomandă mare atenție și cu privire la negocierile clauzelor, în puținele ocazii când acestea au loc. Dacă acestea au fost negociate, înseamnă că nu mai pot fi reclamate ca abuzive.

1. Europa Liberă: Care sunt cele mai des întâlnite capcane, dacă putem vorbi de un astfel de clasament, când vine vorba de semnarea contractelor pentru un apartament nou? La ce detalii să fie atenți oamenii?

Paul Dumbrăvanu: Dacă o luăm de la momentul rezervării, pentru că majoritatea dezvoltatorilor semnează un contract de rezervare, ideea este că multe dintre aceste contracte de rezervare sunt antecontracte mascate, adică se introduc clauze care nu sunt specifice unui contract de rezervare.

Aceste contracte ar trebui să menționeze strict faptul că se rezervă proprietatea pentru a negocia încheierea unui antecontract și nu pentru a stabili de la momentul rezervării toate clauzele.

Mulți dintre cumpărători nu văd aceste aspecte și semnează acel contract de rezervare în care se menționează că, de pildă, pierd suma prevăzută cu titlul de avans.

Paul Dumbrăvanu, avocat cu 15 ani de experiență în drept imobiliar.

Însă, oamenii n-ar trebui să piardă niciun fel de sumă, pentru că rezervarea este ca să negocieze și să ajungă la încheierea unui contract, ori nu există o culpă a cumpărătorului dacă clauzele din antecontract nu sunt în regulă și el nu încheie contractul. Asta ar fi o capcană și mulți dintre cumpărători cad în ea.

În al doilea rând, ar trebui să se uite cu mare atenție la profilul personal și de afaceri, la istoricul respectivului dezvoltator și constructor. Să vadă dacă a mai construit, ce a construit, să viziteze locațiile respective și să-și facă o idee foarte clară – dacă este un profesionist în domeniu sau doar cineva care a început recent și poate că vrea să dea o țeapă.

În privința răspunderii, contează dacă proiectul e construit de o persoană fizică autorizată sau un SRL, deși și un PFA poate să ajungă la organizare, dar răspunde cu patrimoniul propriu, cu bunurile pe care le deține.

În același timp, o companie care dezvoltă proiecte imobiliare sau construiește ca un profesionist este aceea care a făcut asta într-o formă organizată de afaceri. Forma de afaceri este o formă organizată printr-o firmă, nu de persoană fizică.

Nu excludem faptul că există și persoane fizice autorizate serioase care fac asta, dar cazurile sunt rarisime. În general trebuie să ai un istoric în construcții și vedem ceea ce înseamnă dezvoltarea unor locuințe, pentru că nu e tot una să faci o hală sau o locuință sau o clădire de birouri. Sunt arii distincte și răspunderea e diferită.

2. Europa Liberă: Vedeți efecte concrete după cazul Nordis? De exemplu, cei care vin la dumneavoastră sunt mai circumspecți și cer mai multe garanții de la dezvoltatori?

Paul Dumbrăvanu: Chiar am avut câțiva clienți care pun deja problema așa: n-aș vrea să pățesc ca la Nordis... Adică a devenit un oarecare reper.

Alte efecte sunt legate inclusiv de propunerea de UNBR (Uniunea Națională a Barourilor din România) trimisă către Parlament pentru ca toți cumpărătorii din România să fie asistați de avocați înainte de a încheia contractele.

Efectele se mai văd în temerea care e proiectată în piață și reacțiile dezvoltatorilor, care sunt unele prin care ar vrea să se protejeze ei mai mult și că nu există nevoia de legislație suplimentară, deși dezbaterea asta am avut-o din 2019 și o port continuu cu asociațiile dezvoltatorilor, care mă acuză pe mine că vreau suprareglementare, în timp ce nu există nicio reglementare.

Ideea este că noi nu avem reglementare, deși Polonia și Ungaria, ca să vorbesc doar despre cei din Est, au toți legislație specială pentru dezvoltări imobiliare rezidențiale.

Ei au o lege care spune foarte clar cum trebuie să fie executată această operațiune și există modele și flux de informații astfel încât să se prevină inclusiv clauzele abuzive de la momentul în care intri în biroul de vânzări, când se promite un discount foarte mare, doar cu tentația asta de a încheia repede contractul fără să te uiți.

Problematica este din ce în ce mai discutată, dar tare mi-e că o să rămână la stadiul ăsta din nou. Nu pare a fi atât de mare imboldul de a schimba ceva, pentru că există o campanie electorală, campaniile electorale sunt finanțate multe dintre ele de zone gri și zonele astea gri în imobiliare se apropie de vreo 4-5 miliarde de euro.

Se pierd foarte mulți bani prin evaziunea fiscală de TVA. Sunt probleme grave. Sunt dezvoltatori care le cer pe față oamenilor TVA-ul la negru, să dea cei 19% TVA cash. Oamenii vin și ne întreabă ce să facă, dacă să-i dea sau nu.

Diferența între 5 și 19% e foarte mare după un anumit plafon (plafonul de 5% este pentru locuințele noi sub 600.000 lei și 120 mp utili, care sunt livrate în 2024 - n. red.) și atunci te încadrezi la un TVA mai mic.

Să vă spun cum se fac lucrurile. Vă dau un exemplu cu TVA de 5%. Vă vând o casă dumneavoastră și ar trebui să mă încadrez în 100.000 euro. Dar eu vreau mai mult, eu vreau 130.000 pe casa aia, că am făcut calcule că atât ar trebui să obțin pe ea. Ăia 30.000 eu îi încadrez la niște lucrări de amenajare a casei, separat de antecontract, pe care le plătiți separat.

3. Europa Liberă: Modificările legislative propuse după cazul Nordis cum vi se par, vor rezolva ele problema țepelor imobiliare?

Paul Dumbrăvanu: Păi n-au ce să rezolve, că ele sunt niște fragmente izolate care nu au legătură cu a rezolva o problemă, ci doar cu a discuta despre un avans.

Ori discuția despre acel avans să fie limitat nu are legătură cu cine este dezvoltatorul, pentru că iarăși, prin deducție logică, și dacă ne păstrăm pe zona asta, dacă un dezvoltator care e țepar ia 100 de avansuri de 10.000 euro și fuge din țară, ce s-a rezolvat?

PSD a depus în Parlament un proiect de lege pentru limitarea la 10% a avansului pentru cumpărarea de imobile construite de dezvoltatori, dacă nu au asigurare. Avansul ar urma să fie achitat într-un cont special, care poate fi utilizat doar pentru respectivul proiect.

Nu discutăm despre faptul că în mod normal ar trebui să existe o listă agreată a acestor dezvoltatori și ei să aibă niște certificări ca să construiască, așa cum e în Anglia, în Germania.

Nu discutăm despre faptul că banii respectivi ar trebui să nu fie niciodată atinși de ei, ci doar să arate banii către bănci ca să fie finanțați. Nu discutăm despre asigurarea pe care ar trebui să o aibă obligatoriu pentru toată suma care este primită de la cumpărători. Nu discutăm despre faptul că există sancțiuni sau nu pentru cei care nu îndeplinesc la termen obligațiile contractuale.

Nu discutăm despre clauze clare cu privire la garanțiile pe care le oferă pentru vicii ascunse în contracte cu dezvoltatorii, ca să nu mai bagi tu bani încă vreo trei ani, după ce ai cumpărat.

Deci nu discutăm despre fondul problemei. Vorbim despre o aruncare din asta electorală a unui momeli.

4. Europa Liberă: Pot negocia contractul cu dezvoltatorul imobiliar? Cât de des se întâmplă ca acesta să renunțe la o clauză care nu-i convine cumpărătorului?

Paul Dumbrăvanu: Cam jumătate dintre dezvoltatori sunt dispuși să negocieze și dintre ei 80% sunt dispuși să negocieze cum vor ei. Adică doar niște clauze mici, nu cele majore, care ar proteja și cumpărătorul.

Din perspectiva asta poți să negociezi ca să știi adevărul. Eu ce fac este să comentez clauză cu clauză și să-i spun clientului fiecare clauză ce risc are, astfel încât să ia decizia printr-o negociere cu dezvoltatorii și să vadă care e adevărul.

Eu îi recomand dacă să meargă sau nu mai departe, dar nu există o flexibilitate – sunt dezvoltatori care le spun clienților noștri că, dacă vin cu avocatul, nu le mai vând.

Că vorbeam de greșeli, una dintre cele mai mari este să te duci la notariat, să negociezi acolo și să și închei în ziua respectivă, adică fără să te gândești să analizezi înainte fiecare clauză și să te uiți pe ea.

Așa au fost învățați, că există suficienți cumpărători care nu sunt diligenți și nu-i interesează să negocieze și pur și simplu cumpără. Și atunci, dacă merge așa, nu are nevoie de cel care are ceva de comentat.

5. Europa Liberă: Cum pot verifica că s-a întâmplat ce spune dezvoltatorul imobiliar – de exemplu că a folosit cantitatea X de fier beton sau că a promovat materiale mai scumpe și a folosit mai ieftine?

Paul Dumbrăvanu: Noi avem o autorizație de construire și acolo avem o documentație tehnică de autorizare a construcției. Acolo se menționează toate cantitățile și toate specificațiile construcției respective.

Mai există procese verbale pe faze de execuție în care poți să vezi exact ce s-a executat și ce materiale au fost folosite și tu trebuie să te asiguri că anexa aceea de finisaje corespunde cu o listă foarte clară a ceea ce înseamnă finisajele. Când se promite faianță, nu se promite o simplă faianță, ci se promite faianță de o anumită calitate, într-un anumit buget, de la un anumit producător.

Dacă mergi pe sintagma „la cheie” deja ai pierdut, pentru că la cheie nu înseamnă nimic, ori 99% dintre cumpărători spun că cumpără cu finisaje la cheie. Ce înseamnă „la cheie”? Care e reperul „la cheie”?

Din punctul ăsta de vedere poți să te asiguri foarte ușor de la început. Nu cunoști documentația, ți se pune la dispoziție – dacă nu o pun la dispoziție, înseamnă că e o problemă – în care vezi inclusiv cât fier beton s-a folosit.

Mai există și specialiști, cu care lucrez și eu, și care pot veni în vizită la apartament sau să se uite pe documentația aceea tehnică. În America nu poți să vinzi o casă fără home inspection. Eu am promovat și astfel de servicii de-a lungul timpului, dar clienții n-au părut extraordinar de încântați.

6. Europa Liberă: Dacă blocul e deja construit, pot avea acces la inspecția făcută de Inspectoratul de Stat în Construcții, de exemplu?

Paul Dumbrăvanu: În mod direct, public, nu poți, dar poți să ceri să vezi documentația la sediul dezvoltatorului și să te uiți pe ea. Există o carte tehnică a construcției, care e un cumul de documente ce începe de la momentul certificatului de urbanism până la recepție, la terminarea lucrărilor, făcută cu autoritățile, ulterior apartamentarea și intabularea.

Dar nu trebuie să te duci la ISC, pentru că, în principiu, cartea tehnică se transferă după momentul vânzării, dacă se constituie asociație de proprietari, către asociația de proprietari.

7. Europa Liberă: În cazul unor unor probleme în spațiile comune ale blocului – se strică treptele la scara de acces sau e o inundație în parcarea subterană – cum poți trage la răspundere dezvoltatorul?

Paul Dumbrăvanu: Există perioade de garanții care au legătură cu structura, de pildă, care sunt pe toată durata existenței construcției.

Există garanții care au legătură cu spațiile comune și cu viciile ascunse ale acestora și care pot fi de o durată variabilă în funcție de ce s-a convenit. Dacă discutăm despre garanțiile conform Legii 10, avem trei ani pentru elementele de instalații.

Procedura e în funcție de gravitatea problemei, nu există durată fixă, pentru că la fundație, pereți structurali, planșee, scări, șarpantă, de pildă, ai o garanție de zece ani în principiu.

Deci, dacă cartea tehnică respectivă a fost transferată către o asociație de proprietari, atunci asociația de proprietari o preia și în numele tuturor face demersurile pentru a trage la răspundere și a da în judecată, dacă nu intervine dezvoltatorul.

8. Europa Liberă: Pe forumuri am văzut recomandarea ca oamenii să apeleze la bănci, chiar dacă ar avea toți banii sau aproape toată suma, pe principiul că adaugă o plasă de siguranță prin faptul că banca verifică la rândul ei actele. E adevăr sau e un mit?

Paul Dumbrăvanu: Sunt mai multe aspecte aici. Unul legat de verificare a proprietății și de due diligence. Mitul este următorul: banca finanțează la momentul în care există deja un antrecontract semnat. Deci după semnarea antrecontractului, tu deja ai făcut greșeala, pentru că cele mai mari greșeli se fac când se încheie antrecontractul.

Banca nu are pe ce să intervină aici pentru că ea nu verifică actele înainte ca tu să închei contractul. Verifică la momentul în care ai promis că o să cumperi, cineva a promis că o să-ți vândă și începe procedura pentru a cumpăra, adică pentru a încheia contractul final de vânzare.

Ori tu deja ai încheiat contractul greșit și ți-ai asumat niște obligații păguboase, astfel încât problema ta este nu cea legată de actele pe care le ai în final agreate de către bancă – și care pot fi în regulă din punct de vedere administrativ – ci din punct de vedere al viciilor ascunse, al problemelor pe care nu le-ai luat în vedere: că ar trebui să faci o recepție calitativă înainte de cumpărare, a problemelor care derivă din acestea după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Deci banca verifică ca notarii, adică dacă există acele acte, dacă există actele și ele sunt conform legii, dar nu verifică istoricul sau clauzele contractuale pe care tu le-ai agreat pentru a-ți garanta ca să nu primești doar patru pereți, ci să ai o calitate crescută a ceea ce înseamnă finisaje și garanția acestora, manopera, garanția manoperei, deci detaliile care țin de fapt de valoarea apartamentului în viitor și care te pot duce la dezastru, chiar dacă ai o evaluare bună făcută de un evaluator bancar.

9. Europa Liberă: Ce face un avocat pentru a asigura un potențial cumpărător că totul e în regulă cu actele, cu dezvoltatorul, și cât costă?

Paul Dumbrăvanu: Verificăm litigiile, dacă au probleme juridice, dacă au dosare în instanță, ce tip de dosare sunt, dacă au legătură cu profilul activității. La fel și pentru persoana fizică care este asociată în cadrul firmei.

Ulterior verificăm cărțile funciare să vedem dacă lucrurile sunt în regulă din acest punct de vedere, dacă imobilul nu este cumva ipotecat sau dacă nu este în curs de executare silită.

Apoi intrăm pe analiza documentelor. Există un istoric al proprietății și interpretăm ceea ce există acolo din trecut, adică contractele care stau la baza antecontractului respectiv și fac parte din istoric: contractul de vânzare-cumpărare, avize, autorizații, certificatul de urbanism, autorizații de construire.

Tot ce ține de istoricul proprietății este foarte important pentru a ne da seama care sunt riscurile potențiale pentru viitor, inclusiv de litigii cu vecinii, care sunt unele dintre cele mai periculoase aspecte în privința asta. Adică, dacă ajungi să ai o suprapunere pe terenuri cu un vecin și tu construiești un bloc, s-ar putea să ajungi chiar la demolare.

Deci în prima fază luăm ceea ce presupune istoricul proprietății și verificăm, verificăm Registrul Comerțului, verificăm tot ce ține de acea proprietate, bineînțeles, asumându-ne răspunderea pentru ce facem, să dăm un raport.

Costul depinde foarte mult de volumul de acte care stă la baza analizei. Sunt proprietăți în care ai 20 de pagini de analiză, că atât are istoricul, dar sunt care au 300 de pagini. Poate să plece de la 750 lei și poate să ajungă până la 4.000 lei. Depinde de timpul pe care îl aloci, pentru că noi ne uităm la cât timp și care e complexitatea astfel încât să analizăm actele.

10. Europa Liberă: Nu toată lumea apelează la specialiști, din diverse motive. Cum pot ei să afle care este situația juridică a imobilului și a actelor acestuia?

Paul Dumbrăvanu: Mai mult de 80% nu apelează, adică dintre investitorii care nu sunt profesioniști. E o proporție foarte mare. Cei care sunt investitori apelează într-o proporție aproape inversă.

Nu pot afla singuri, că nu sunt profesioniști. Ei pot să afle doar informații care sunt publice. Mă refer la faptul că ei caută informații despre firmă și găsesc pe un website despre firma respectivă.

Dar diferența e de interpretare, că poți să găsești zece litigii ale respectivului, dar să nu aibă nicio legătură de fapt cu construcția în sine, ci de probleme cu contractori sau cu altceva din altă sferă. Ideea în sine este că nu există un singur punct de unde te poți duce și căutările pe care ei le fac de obicei au legătură cu cunoștințe și cu ceea ce mai știu ei din zona asta.

Ne specializăm din familie, pentru că suntem 98% proprietari. Nu e o asumare critică, e doar o chestiune de educație financiară care nu se învață la școală, din păcate, și ar trebui să fie o chestiune de prevenție, pentru că aici se salvează banii, noi salvăm banii clienților prin prevenție.

Faptul că nu încheie contractul nu e un cost, e un câștig, dacă există riscul de a da 50.000 de euro și de a nu se întoarce niciodată.

Foarte mulți dintre clienți își puneau problema: de ce să plătesc ceva dacă nu o să închei contractul? Ceea ce e o chestiune absolut greșită, pentru că eu nu mă angajez într-o relație cu un client ca să nu îi garantez încheierea contractului, ci ca să-i spun care e adevărul despre contract.

Europa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.