Pe scurt
- După ce guvernul a mărit taxele și impozitele pe locuințe, unii dintre proprietari s-au trezit că, în 2026, impozitul lor a crescut cu peste 100%.
- De exemplu: proprietarul unui apartament care anul trecut avea de plătit un impozit de 146 de lei anul acesta trebuie să dea 318 lei.
- Creșterea are loc după ce guvernul a decis majorarea valorii impozabile a clădirilor cu peste 70%.
- Europa Liberă a calculat valoarea impozabilă pentru câteva locuințe din București. Valoarea impozabilă nu este însă prețul de vânzare al locuinței.
Mulți dintre contribuabilii care au accesat ghiseul.ro ca să vadă obligațiile de plată au observat că, față de 2025, anul acesta vor plăti sume chiar și duble la impozitul pentru locuință.
În cazul acestui tip de impozit, noile obligații de plată au fost crescute de guvern, pentru toate localitățile, cu peste 70%, iar la această sumă se adaugă și o taxă impusă de fiecare primărie, cuprinsă între 0,08 și 0,2 puncte – ceea ce înseamnă că, suplimentar, valoarea impozitului crește cu un procent între 9% și 20%, în funcție de decizia fiecărei autorități locale în parte.
Îți mai recomandăm Modificări fiscale de la 1 ianuarie 2026. Cele mai multe vizează firmele. Cresc taxele pe proprietăți și impozitele pe venituriEuropa Liberă explică formula de calcul pentru impozitul pe locuință prin câteva câteva exemple din București, unde primăriile au afișat pe ghiseul.ro noile valori ale impozitului.
În unele localități, impozitele vor fi afișate începând de săptămâna viitoare, pentru că primăriile încă nu au încărcat pe platformă noile obligații de plată.
Cum se calculează valoarea impozabilă
Să luăm un exemplu: o locuință de 35,87 metri pătrați, situată într-un bloc cu patru etaje din București, sectorul 4, construită în 1992.
Blocul e în zona B, adică semicentrală (capitala și celelalte orașe sunt împărțite în zone: Zona A - centrală, Zona B - semicentrală, Zona C – periferie, Zona D – marginală).
- 2025: valoarea impozabilă calculată de primărie a fost de 161.839 de lei, iar impozitul: 146 de lei.
- 2026: valoarea impozabilă calculată de primărie este 336.084 de lei, iar impozitul: 318 lei – în care e inclusă și bonificația de 10% pentru plata până pe 31 martie – sau 351 lei de la 1 aprilie. Creșterea: peste 100%.
Valoarea impozabilă este calculată prin aplicațiile informatice de către direcțiile de impozite și taxe locale, așa cum prevede HCGMB nr. 514/2025.
Valoarea impozabilă a clădirii (în lei) se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia (în metri pătraţi), cu valoarea în lei pentru un metru pătrat stabilită prin lege (2.677 lei/m2) și cu coeficienții de transformare și corecție (stabiliți prin Codul Fiscal).
Păstrând exemplul locuinței de 35,87 mp din sectorul 4, modul de calcul este următorul:
- 35,87 mp × 1,4 coeficient de transformare × 2,5 coeficient corecție × 2.677 lei/mp norma din HCGMB = 336.084 lei (aproximativ 66.000 de euro)
Coeficientul de transformare – de 1,4 – este prevăzut în articolul 457, alineatul 5, din legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal cu modificările și completările ulterioare.
Articolul din Codul Fiscal care definește coeficientul de transformare.
Coeficientul de corecție – de 2,5 – este prevăzut în articolul 457, alineatul 6, al Codului fiscal. Rangul localității pentru București este 0 și imobilul de mai sus este în zona B.
- Un alt exemplu de calcul este pentru un apartament de 50,30 m2 din sectorul 5 (cartierul Rahova) din București, construit în 1983. Valoarea lui de impozitare este 471.286 lei (aproximativ 92.000 euro), prin urmare, impozitul este anul acesta de 471 lei (dacă e plătit până la 31 martie - sau 504 lei după acea dată). Anul trecut, același apartament avea un impozit de 227 lei, iar valoarea impozabilă era de 226.944 lei.
- Tot în București, în sectorul 2, pentru un apartament de 102,95 mp într-o casă construită în 1941, impozitul în 2026 este de 1.024 de lei, iar valoarea impozabilă – 946.590 lei (aproximativ186.000 euro). În 2025, impozitul era de aproximativ 500 lei.
Oamenii care nu au cont pe ghiseul.ro merg la directiile de plată de la primării să achite impozitele.
Potrivit modificărilor aduse de Guvern Codului fiscal în privința impozitării locuințelor, proprietarii apartamentelor vechi nu mai beneficiază de reducerile acordate locuințelor cu o vechime de peste 30 sau 50 de ani.
De asemenea, pentru persoanele cu dizabilitate gravă sau accentuată nu mai sunt valabile scutirea de impozit pe clădire și pe teren pentru locuința de domiciliu și cea pentru autoturism.
Creșterea impozitului vine din faptul că valoarea impozabilă este calculată de către primării, de la 1 ianuarie 2026, la un cost de 2.677 lei/mp, așa cum a stabilit Guvernul, comparativ cu 1.000 lei/mp cât era anul trecut.
Noile valori de taxare stabilite de Guvern.
Valoarea impozabilă vs. prețul de vânzare
Experții imobiliari consultați de Europa Liberă spun că valoarea impozabilă calculată de primării nu are legătură cu prețul de vânzare al unei locuințe.
De exemplu, pentru locuința de 35,87 de metri pătrați din sectorul 4, valoarea impozabilă este de 336.084 lei (aproximativ 66.000 euro).
Siteurile specializate în anunțuri de vânzări de locuințe arată că, pentru un astfel de apartament, prețul este de aproximativ 55.000 euro. În 2025, apartamentul a fost evaluat de o bancă comercială la 50.000 de euro.
„Prețul unei proprietăți îl dă cererea. E, de fapt, raportul dintre cerere și ofertă, nu are legătură cu grilele notariale sau cu valorile de la primărie. Prețul real nu depinde de grile notariale, depinde de finisaje, depinde dacă locuința e mai nouă sau veche de 30 de ani, de scara blocului, de zonă”, spune Christian Tudorache, expert imobiliar.
Specialistul susține că impozitele pe locuințe au crescut pentru că Guvernul a pus în practică o directivă a Uniunii Europene care a fost amânată de mai multe ori.
„Înainte, impozitele se calculau la valori infime, dar acum ne apropiem mai mult de realitate”, spune Tudorache.
Expertul imobiliar Ștefan Niță spune că valoarea de piață pentru o locuință înseamnă suma pe care un cumpărător real ar fi dispus să o plătească astăzi, în condiții normale de piață.
„Valoarea de piață este prețul la care o locuință se poate vinde și care depinde de cât este dispus un cumpărător să plătească pentru ea. Depinde de puterea de cumparare din zona respectivă”, spune Ștefan Niță.
Clădirile vechi nu au mai primit reducere la impozit în 2026.
Acesta afirmă că valoarea de piață se schimbă constant, în funcție de dinamica pieței.
„Valoarea de piață nu este o cifră arbitrară. Ea rezultă din interacțiunea dintre cerere și ofertă, analizată prin mai mulți factori concreți precum localizare - zonă, cartier, stradă, tipul locuinței (apartament, casă, vilă), suprafața utilă, anul construcției și starea imobilului, etajul / compartimentarea, finisaje, accesul la facilități (transport, școli, magazine, etc)”, mai spune Ștefan Niță.
Iar valoarea de impozitare, adaugă el, „este stabilită administrativ si este folosită exclusiv pentru calcularea impozitului. Chiar dacă se apropie mai mult de valoarea de piață decât în trecut, nu este o valoare de vânzare”.
Cum se calculează noul impozit pentru locuințe în 2026
Impozitul pentru o locuință are mai multe componente: norma de impozitare (stabilită de guvern) și cota de impozitare (marjă lăsată la latitudinea autorităților locale).
Până în 2025, norma de impozitare din legea de creștere a taxelor era majorată anual cu rata inflației. Prin legea care a intrat în vigoare la începutul lui decembrie 2025, pentru impozitele începând cu 2026, norma a crescut cu 79,6%.
Separat de creșterea normei de impozitare, primăriile își pot majora și propria cotă de impozitare cu un cuantum situat între 0,08 și 0,2 puncte. Ceea ce înseamnă că, suplimentar, valoarea impozitului crește cu un procent între 8% și 20%, în funcție de decizia fiecărei autorități locale în parte.
Prin legea din decembrie 2025 privind majorarea taxelor, autoritățile locale nu au avut voie să scadă impozitele sub cota impusă anul trecut. De exemplu, dacă primăria X a stabilit în 2025 un nivel de creștere de 0,5, anul acesta nu poate scădea la 0,09.
Un alt procent important de creștere vine din anularea unor bonificații care existau până anul acesta: pentru clădirile care aveau între 30 și 50 de ani vechime, de exemplu, reducerea aplicată la baza de impozitare era de 10%, cele care au între 50 și 100 de ani beneficiau de o reducere de 30% și cele de peste 100 de aveau o reducere de 50%.
Niță mai spune că diferențele dintre cele două valori (cea din piață și cea de la primărie) apar din modul de calcul complet diferit, astfel încât unele locuințe au valoare de impozitare mai mare decât piața, altele au valoare de piață mult peste cea fiscală.
„Este tot mai important ca proprietarii și cumpărătorii să înțeleagă această diferență pentru a lua decizii corecte de vânzare, negocieri eficiente și, mai ales, pentru o planificare financiară realistă”, mai spune Ștefan Niță.
Valoarea de piață = cât valorează cu adevărat o locuință.
Valoarea impozabilă = baza de calcul a taxelor către primărie.
Valoarea evaluării locuinței făcute de bănci = valoarea de piață a unei proprietăți la un moment dat care se bazează pe mai mulți factori precum amplasament, suprafață, vechime, starea construcției, facilități, dar și pe tranzacțiile recente din zonă.
Valoarea notarială = Taxele notariale pentru cumpărarea unui imobil care sunt calculate în funcție de valoarea proprietății, utilizând o grilă notarială care este graduală. Taxele notariale reprezintă sumele pe care vânzătorul le plătește unui notar public pentru serviciile juridice oferite în timpul unei tranzacții imobiliare.
Ce înseamnă valorea notarială a locuinței
Înainte de o tranzacție imobiliară, după verificarea autenticității actelor de către notar, sunt stabilite impozitele care trebuie plătite după vânzare.
Notarii folosesc valori orientative pentru proprietățile imobiliare – aceste sunt cuprinse în documentele care se cheamă „Studiul de Piață pentru anul 2026 privind valorile minime imobiliare”. Sunt, de fapt, instrumente de lucru pe care le utilizează notarii ca să poată stabili impozitul pe transferul dreptului de proprietate.
„Valorile sunt strict orientative și nu reprezintă prețuri de vânzare. Valorile rezultate din instrumentele de lucru utilizate de către notarii publici nu au o legătură directă cu valorile de piață, valorile de impunere sau cu evaluările făcute de către bănci”, spune, într-un răspuns pentru Europa Liberă, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR).
Camerele Notarilor Publici trebuie să facă și să actualizeze, cel puţin o dată pe an, studii de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii,„ care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent ( așa cum prevede art.111 alin.4 și 5 din Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal)”, adaugă UNNPR.
Impozitele pentru locuințe pot fi plătite și online, pe portalul ghiseul.ro, de către cei care au cont. În ultimele zile acest portal s-a blocat de mai multe ori.
Andrei Niculae, vicepreședintele Autoritatea pentru Digitalizarea României, a declarat joi pentru Europa Liberă că e posibil ca portalul să fie atacat cibernetic.
Îți mai recomandăm Modificări fiscale de la 1 ianuarie 2026. Cele mai multe vizează firmele. Cresc taxele pe proprietăți și impozitele pe venituriEuropa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.