Țară în Service | Blocaj pe piața imobiliară. Cum cresc artificial prețurile locuințelor din România

După ce a început anul în forță, piața imobiliară e în impas. Războiul din Ucraina și inflația au făcut ca românii să prefere să mai aștepte atunci când vor să cumpere o locuință. Prețurile par ținute sus în mod artificial, inclusiv prin anunțuri false sau „umflate” pe site-urile de specialitate.

Alex încearcă să-și găsească o locuință nouă în București de mai mult de un an, de când copiii au crescut și apartamentul de două camere a devenit insuficient. A căutat ceva cu patru camere în Militari sau Drumul Taberei.

După ce a perfectat cu banca toate detaliile, a început să caute pe site-urile de anunțuri. De șase luni, periază în fiecare zi anunțurile, le știe pe toate.

„Au crescut cu 10% prețurile, dar este o creștere falsă pentru că anunțurile sunt aceleași de șase-șapte luni, sunt aceleași apartamente. Proprietarii spun că nu se grăbesc. Acum cumpără cine este disperat să cumpere sau cine este disperat să vândă”, a declarat Alex Ivan pentru Europa Liberă.

În căutările sale, la care s-au solidarizat ocazional și alți prieteni, Alex spune că a descoperit indicii despre modalități de menținere a prețurilor sus pe piața imobiliară.

Uite anunțul, unde e apartamentul?

De exemplu, reprezentantul unei agenții imobiliare a postat pe un site de specialitate mai multe anunțuri pentru apartamente de 2 camere situate în blocuri cu cel puțin opt etaje în cartierul Drumul Taberei, din Capitală. Prețul solicitat este în jurul a 98.000 de euro, considerat de cei interesați peste nivelul de tranzacționare din zonă.

Utilizatorul a postat și un alt anunț, în aceeași zonă, într-un bloc cu 4 etaje însă, pentru care cere 120.000 de euro. Poza care însoțește anunțul este de fapt un releveu (plan de apartament) generic.

Prietenii lui Alex au sunat la numărul disponibil, li s-a promis că vor fi resunați, lucru care nu s-a mai întâmplat.

Prețul solicitat de utilizator în anunțul de față este cu 20.000 de euro mai mare decât al altor apartamente pe care le scoate la vânzare în aceeași zonă din București.

„Am resunat de mai multe ori, dar nu a mai răspuns nimeni”, ne-a povestit unul din tineri. Au ajuns la concluzia că, în fapt, anunțul ar fi unul fals, menit să impulsioneze achiziționarea la prețul cerut a celorlalte proprietăți pe care le-a scos la vânzare respectivul utilizator.

Anunț blocat, pentru preț „necredibil”... de mic

Printr-o experiență și mai surprinzătoare a trecut anul trecut un clujean, pe o piață și mai „explozivă” decât cea din Capitală, unde prețul mediu solicitat pe apartament trece în prezent de 2.400 de euro/mp.

A scos la închiriat, pe un cunoscut site de anunțuri, un apartament cu 2 camere, într-unul din cartierele căutate din oraș. A solicitat 200 de euro/lună, în condițiile în care locuința nu era modernizată și a stat neocupată o bună parte din pandemie.

Anunțul i-a fost blocat după câteva zile, când a primit un mesaj din partea portalului, că „anunțul nu mai este vizibil pentru că prețul cerut nu este credibil pentru produsul sau serviciul oferit”.

Mesajul primit de un clujean care a solicitat 200 de euro pentru un apartament scos la închiriere, prin care e înștiințat că prețul nu face anunțul credibil, în condițiile în care prețurile de închiriere în zonă sunt (semificativ) mai ridicate.

Îndemnat chiar în mesajul citat să studieze ofertele similare, a avut surpriza să constate că apartamentul lui a fost scos la închiriere de o agenție imobiliară, la 250 de euro, cu watermark-ul agenției pe poza utilizatorului.

La câteva zile, proprietarul a avut surpriza să constate că anunțul care lui i-a fost blocat pe motiv de preț necredibil, a fost preluat și repostat de o agenție, pe serviciul de imobiliare al portalului, cu 50 de euro mai mult. Când și proprietarul și-a adaptat prețul, nu a mai întâmpinat probleme.

A repostat anunțul, la prețul de 230 de euro, iar ulterior la 250 de euro, intrând practic în concurență cu agenția al cărei serviciu nu îl solicitase, și care, dacă ar fi avut succes, ar fi generat și un comision. Apartamentul a fost în cele din urmă închiriat, direct de proprietar, cu 250 de euro, 25% mai mult decât avea intenția să solicite inițial.

Europa Liberă a solicitat un răspuns din partea reprezentanților portalului de anunțuri, însă acesta nu a venit până la publicarea acestui articol.

Exemplul este ilustrativ pentru modul în care așteptarea inițială a unui proprietar poate fi modelată de angrenajul pieței imobiliare și poate duce în scurt timp la o majorare de preț, fără ca proprietarul să fi vizat inițial acest lucru.

Pe o piață unde „pentru 2 camere la închiriat în Cluj prețurile sunt cam de 350 de euro”, „200 de euro pentru un apartament de închiriat în Cluj, în zonă bună, pare într-adevăr necredibil”, admite Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro, agenție care centralizează aproximativ 200.000 de anunțuri de la nivel național.

Este de părere că situația amintită a fost generată cel mai probabil de o eroare de soft cu privire la validarea ofertelor, după setarea prealabilă a unei marje de preț între care se pot încadra ofertele. Cel puțin ca prag minim, s-ar putea adăuga.

În privința anunțului din București, care ar putea fi fals, a spus că pentru a fi anulat trebuie mai întâi raportat de alți utilizatori și verificat.

Exemplele oferite nu reprezintă o tendință generală, dar rezumă percepția, fie și informală, că prețurile din piața imobiliară, mai ales în orașe precum București și Cluj cresc (și) în mod artificial.

La Cluj-Napoca, de exemplu, prețul mediu solicitat pe metru pătrat a urcat din octombrie 2021 cu 400 de euro. A ajuns în unele cazuri și la peste 2.400 de euro/mp, în aprilie 2022, în condiții de pandemie și de război în Ucraina - potrivit indicelui de preț disponibil pe site-ul agenției.

Situația pare să se verifice și în tranzacțiile reale. Un apartament vândut cu 1.600 de euro / mp anul trecut, poate fi vândut acum cu 2.000 de euro / mp, spune Gigi Ștefan, agent cu 20 de ani experiență pe piața imobiliară clujeană.

„Am vândut recent apartament cu 2 camere, semi-central, cu 92.000 de euro, 44 mp, față de 95.000 de euro cât cerea proprietara inițial. Sunt 2.100 de euro / mp, prețurile au crescut, dar problema e că avem oferte de 2.500 de euro, 3.000 de euro/mp, ceea ce e aberant”.

Gigi Ștefan admite că piața are și o creștere artificială.

„Am fost chiar săptămâna aceasta să văd un apartament la 100.000 de euro și omul a cerut 120.000 de euro, că a văzut el în ziar că ăsta ar fi prețul. Prețurile au fost crescute artificial începând de la dezvoltatori și lumea s-a aliniat. Unele proprietăți s-au și vândut cu prețuri aberante și atunci omul spune: 'ce, eu sunt mai prost?'”, a spus consultantul imobiliar.

Cât influențează agenții piața?

Pot totuși unii agenții imobiliari influența creșterea artificială a prețului?

„Noi nu putem manipula o piață câtă vreme în piața aceea nu ar exista capital pentru a susține prețurile, o cerere solvabilă, cumpărători solvabili în fața băncilor pentru a fi finanțați. Degeaba ne-am alinia în Cluj să cerem 10.000 de euro / mp, că nu îi va plăti nimeni”, spune Daniel Crainic.

Lipsa de experiență a unora dintre agenți poate influența totuși depășirea nivelurilor rezonabile, suportabile de piață, este de părere Ștefan.

„Majoritatea agenților sunt tineri, patronii lor nu au timpul să le explice mai multe, iar ei nici nu au puterea de a lămuri clientul. Când văd un preț total exagerat, îi spun omului: 'v-am văzut anunțul, când doriți să și vindeți sunați-mă, dar o să vedeți că prețul nu e cel pe care îl gândiți'. Dar câți agenți au curajul să spună asta unor proprietari?”.

Există și alte mecanisme care întrețin prețuri ridicate- de la PR-ul unui oraș, la puterea de cumpărare a unor categorii de populație.

Prețurile care se apropie de saturație tind să împingă piața spre un blocaj, iar semnele sunt deja vizibile, arată datele companiilor care analizează piața imobiliară din România.

Experți - Aprilie, luna de stagnare pe piața imobiliară

2022 a început bine pentru piața imobiliară. Cifrele din tranzacții au arătat o creștere semnificativă a achiziției de locuințe în primele trei luni. Un studiu realizat de compania internațională de consultanță SVN pentru piața în România, în baza înregistrărilor contractelor la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate, arată că:

• a existat o creștere cu 16,6% a numărului de case și apartamente vândute în primul trimestru din 2022 în București și Ilfov față e primul trimestru din 2021;
• a existat o creștere cu 13% la case și apartamente vândute în București și Ilfov în aprilie față de aprilie 2021;
• a existat o creștere cu 6,5% a numărului de case și apartamente vândute la nivel național în primul trimestru față de aceeași perioadă din 2021;
• s-a înregistrat cel mai mare număr de locuințe noi din istorie aflate în construcție în București și împrejurimi: + 27.000;
• a crescut cu 3% numărul de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale emise în primul trimestru din 2022 față de primul trimestru din 2021;
• 62% dintre casele și apartamentele vândute în 2021 au fost plătite din resurse proprii. Prin credit ipotecar au fost încheiate 38% din tranzacții, iar Noua Casa a ajuns să dețină sub 7% din piață;

Trimestrul al doilea a marcat, odată cu valul neîncrederii legate de războiul dintre Rusia și Ucraina, un șoc.

Expertul Gabriel Blăniță crede că declinul pieței imobiliare se va prelungi și în următoarele săptămâni pe fondul majorării Indicelui de referință pentru creditele consumatorilor.

„În luna aprilie am văzut un prim recul important în aceste vânzări atât la nivel național, cât și la nivelul marilor orașe. La nivel național, vorbim aproape de o stagnare și ne așteptăm ca incertitudinea pe care am văzut-o în luna aprilie să continue și în lunile următoare și să avem un număr relativ mai redus de tranzacții”, a declarat, pentru Europa Liberă, Gabriel Blăniță, director asociat la Collins România, unul dintre cei mai mari consultanți pe piața internațională imobiliară.

Românii au devenit neîncrezători și temători. Incertitudinea siguranței personale s-a resimțit brutal în cererea de locuințe.

„Noi am înregistrat scăderi chiar și de peste 90% la cererea de locuințe în primele zile de la începutul războiului. Odată cu evoluția conflictului, perioada actuală ne duce într-o zonă de stabilitate, nu la cifrele anterioare războiului. Sunt niște cifre care sunt pentru noi alarmante, ne fac sa fim mai vigilenți”, explică Viorel Mohorea, manager de vânzări SVN România.

„Caritasul imobiliar”

Bucureștiul rămâne singurul oraș unde încă este o creștere a numărului de vânzări-cumpărări în aprilie, iar Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară.

Prețurile apartamentelor de vânzare din Cluj-Napoca nu au scăzut aici în pandemie, chiar din contră, în special în ultimul an: prețul mediu solicitat pe metru pătrat a crescut din octombrie 2021 până în aprilie cu 400 de euro, la peste 2.400 de euro / mp. Este de departe cel mai mare preț mediu / mp din țară, conform indicelui imobiliare.ro.

În prezent se încheie tranzacții efective la 2.000 de euro / mp, în timp ce în 2020 prețul mediu de tranzacționare era de 1.477 de euro/mp, potrivit datelor oficiale.

„Războiul și pandemia au adus banii din toate județele din împrejurimi în achiziții în Cluj-Napoca. Mulți au avut lichidități, cererea a fost mare, oferta limitată și din momentul ăla a început să o ia razna prețul”, spune consultantul imobiliar Gigi Ștefan.

La Cluj-Napoca, achiziționarea unui apartament nou standard costă echivalentul unui salariu mediu la nivel de oraș încasat în 12,5 ani de muncă.

Un bucureștean are nevoie de salariile pe 8,4 ani pentru o astfel de achiziție, timișorenii trebuie să lucreze 8,1 ani pentru o locuință nouă, iar ieșenii au cel mai redus nivel dintre marile orașe, de 7,7 ani.

„De la un oraș onorabil, Clujul și-a creat, cu ajutorul unei adevărate mașini de PR, capitalizat de investitori și întreținut de avântul modernist al locuitorilor, o aură de lumină cam de 20 de ori mai mare. Deși e doar strălucirea, în asta vine tot omul să investească. Dacă îți iei o locuință în care chiar vrei să te muți, realizezi că ești în dezavantaj față de un bucureștean”, spune Istvan Szakats, artist și activist clujean, administratorul grupului Clujul Civic, cu zeci de mii de membri pe Facebook.

Problemele imobiliare și de urbanism sunt cele mai dezbătute, iar pentru el orașul a devenit un soi de „Caritas imobiliar”.

În București, Timișoara și Iași, cele mai accesibile prețuri pentru locuințe noi au fost la final de 2020 – început de 2021, după care casele au început să se scumpească.

Clujul rămâne cea mai atipică piață. Prețul locuințelor a depășit aici valorile înregistrate în 2008.

Cluj-Napoca a cunoscut însă o evoluție aparte, locuințele noi fiind din ce în ce mai inaccesibile pe parcursul ultimilor 8 ani, potrivit datelor Collins România.

Concret, la începutul lui 2014, Cluj-Napoca avea cele mai accesibile locuințe dintre marile orașe. Cumpărătorul mediu avea nevoie de 9,2 ani de salarii pentru achiziția unei locuințe noi, pe când Bucureștiul și Timișoara aveau nevoie de 10,4 și respectiv 10,7 ani de salarii. În Iași era necesară o perioadă de 11,4 pentru acoperirea sumei plătite pentru o astfel de achiziție, arată datele menționate.

În 2014 prețul mediu solicitat pentru un apartament în Cluj-Napoca a atins într-adevăr cel mai scăzut nivel din ultimii 12 ani, puțin peste 800 de euro / mp.

Europa Liberă a analizat indicii prețului solicitat pentru perioada 2008-2022 în oraș, disponibili pe imobiliare.ro, dar și datele din Ghidurile Tranzacțiilor Imobiliare 2017-2020 (realizate anual de compania de evaluare Veridio în colaborare cu Primăria Cluj-Napoca, pe baza taxelor și impozitelor înregistrate de instituție) pentru perioada 2017-2020.

Comparația celor două tipuri de indicatori dezvăluie din start o diferență de 200 - 300 de euro /mp între prețul mediu solicitat și prețul mediu de tranzacționare.

„Am vrut să punem la dispoziție un instrument util pentru o imagine reală a ce se tranzacționează efectiv și la ce prețuri. Statul nu poate interveni în reglarea prețurilor, dar poate facilita informarea corectă a cetățenilor”, ne-a spus Adrian Vascu, senior partener în compania care a elaborat Ghidurile, fost președinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

Prețuri mai mari cu 1.000 de euro față de boom-ul de dinainte de criza economică

Diferența între prețul cerut și cel tranzacționat a crescut constant la Cluj-Napoca în ultimii ani și chiar drastic în ultimele 6-7 luni.

Dacă în 2017 diferența între prețul mediu cerut - 1.407 euro / mp și cel de tranzacționare - 1.211 era de aproximativ 200 de euro, în 2020 marja a urcat la 300 de euro: 1.782 de euro /mp preț solicitat - 1.477 preț de tranzacționare.

Pentru un apartament de 55 mp se cereau în medie 98.000 de euro, dar se tranzacționa efectiv la 81.000 de euro. Cu 17.000 de euro mai puțin.

Cu alte cuvinte, prețurile solicitate în piață pot amplifica și mai mult ambițiile celor care speră să vândă o proprietate la un preț cât mai ridicat, chiar dacă în realitate tranzacțiile se încheie la o valoare mai mică.

O incursiune în evoluția prețul cerut în piață, începând din 2008, arată ritmul alarmant al creșterilor (400 de euro / mp în șase luni) inclusiv în pandemie.

• Boom-ul economic și imobiliar de dinainte de criza economică mondială s-a concretizat într-o ofertă de preț de 1.551 de euro / mp în aprilie 2008, după care prețurile au început deja să scadă.
• Până în 2009, când efectele crizei economice internaționale s-au făcut deja din plin simțite și în România, prețurile au coborât, într-un an, cu 500 de euro / mp, la 1.035 de euro.

Sub efectul crizei - care a dus inclusiv la anularea unor proiecte imobiliare cu mii de apartamente - piața a urmat o tendință descendentă, cu un minim de 818 euro / mp în ianuarie 2014.

De atunci însă, prețurile cerute de proprietari au crescut constant, dar au mai sărit de borna de 1.500 de euro în aprilie 2018. Practic, cei 500 de euro „pierduți” imediat după criză s-au recuperat în aproape 10 ani.

Dacă avem în vedere strict evoluția ascendentă a prețurilor începând cu aprilie 2014, o creștere de 400 de euro a avut loc doar în 2-3 ani.

• iulie 2016 - 1.214 euro,
• iulie 2019 - 1.606 euro.

Ce s-a întâmplat în intervalul octombrie 2021 - aprilie 2022 întrece orice evoluție din ultimii opt ani: o creștere cu 400 de euro a prețului solicitat în doar jumătate de an. O majorare cu peste 25% față de aprilie 2021.

Prețul mediu solicitat în prezent pentru un apartament la Cluj este de peste 2.400 de euro pe metru pătrat. Prețul tranzacțiilor este de regulă cu 200-300 de euro / mp mai mic. Fotografie ilustrativă, cu blocuri noi din oraș.

Mai mult, prețul mediu cerut în prezent pentru un apartament din Cluj îl depășește cu 1.000 de euro pe cel din vârfului boom-ului economic, care a precedat criza financiară.

Atunci au fost însă ani de efervescență accentuată - se vindeau apartamente în stadiu de schiță, băncile acordau credite cu ușurință, la Cluj s-au deschis în 2007 cele două mall-uri din oraș.

București, prețuri medii mai mici, dar mai mari în zona premium

La București, prețurile medii cerute în boom-ul imobiliar de până în 2008 erau de departe cele mai ridicate din România - aproape 2.300 de euro / mp. În prezent sunt de sub 1.700 de euro / mp.

O evoluție descrescătoare a avut și Constanța, care în boom-ul imobiliar depășea Clujul la acest indicator.

Prețuri mai mari față de 2008 sunt la Brașov și Timișoara, însă infime (între 80 - 150 euro /mp) în comparație cu creșterea de aproape 1.000 de euro din Cluj.

Diferențele de preț mediu între Cluj și București trebuie contextualizate, arată Daniel Crainic.

„În cazul Bucureștiului, piața este mai segmentată. Majoritatea apartamentelor care fac parte din acel preț mediu sunt în marile cartiere ale Capitalei, muncitorești, Drumul Taberei, Berceni, Titan. Dacă e să comparăm însă cu segmentul premium, nu cred că Clujul mai bate Bucureștiul”.

Apartamentele din zonele Herăstrău, Primăverii sau Cotroceni „bat orice ofertă din Cluj”, prețurile depășind adesea 3.000 de euro/mp, a exemplificat el.

O remarcă asemănătoare are și Adrian Vascu. „Piața imobiliară din București, Sectorul 1 spre exemplu, este mai valoroasă decât cea din Cluj”.

De ce e Clujul cea mai scumpă piață din țară

Daniel Crainic spune că încearcă de zece ani să înțeleagă de ce, per ansamblu, Clujul are cea mai scumpă piață imobiliară din țară, pornind de la o comparație cu Timișoara, oraș similar prin prisma PIB-ului local și a venitului locuitorilor, spune el.

Deși „aparent nimic nu ar explica de ce prețurile sunt cu aproximativ 30% mai mari la Cluj”, bazinul demografic extins la întreaga Transilvania, spre deosebire de „doar 3-4 județe din jur” în cazul Timișoarei, oferă un punct de plecare.

Clujul are prețuri medii mult mai ridicate decât în București, dar în zonele selecte ale capitalei nivelul proprietăților este mai ridicat decât în orașul din Transilvania.

„În același timp, Clujul reușește să atragă investițiile românilor din Ardeal plecați în străinătate. Dacă ești din Bistrița și ai făcut 100.000 de euro în zece ani, vei investi în piața din Cluj, nu în cea din Bistrița”, a spus el.

O investiție la Cluj este mai atrăgătoare pentru acești români decât una într-un „oraș secundar de lângă un oraș secundar din Germania”, care ar avea un nivel comparabil de preț. Consideră eronată percepția că prețurile din Cluj au ajuns mai ridicate decât în marile orașe din țările vestice.

Exemple precum cel al unei vile de 363 mp, vândute anul acesta cu 1.6 milioane de euro, în cartierul Făget, de la limita orașului, cu care ar putea fi cumpărată o vilă în centrul Barcelonei, le consideră excepții.

Faptul că, fie și la nivel național, piața clujeană este cea mai scumpă, se bazează în același timp și pe un PR și o imagine foarte bună pe care și-a creat-o orașul în ultimii ani, admite el.

„Administrația locală a înțeles și a exploatat foarte bine partea aceasta de comunicare, orașul a fost inclus în tot felul de topuri internaționale, de calitatea vieții, mai mult sau mai puțin obiective, dar e ceva ce a funcționat”, a subliniat el.

Marile festivaluri și infrastructura de organizare de evenimente au făcut din oraș unul foarte atrăgător pentru tineri.

„Dacă ar fi să facem un sondaj între elevii claselor a 11-a, a 12-a, cred că cel mai atractiv centru universitar pentru ei - și nu mă refer la faptul că universitățile din Cluj sunt bune, ci la vibe-ul orașului - este Clujul. Cred că este perceput mai cool decât Bucureștiul”, a spus Crainic.

„Mașinăria de PR”

Impactul PR-ului pe piața imobiliară clujeană este descris și mai apăsat de activistul Istvan Szakats.

„Administrația locală a reușit să pună în mișcare o adevărată mașinărie de PR, care furnizează promisiuni peste promisiuni, fără să mai existe o contabilizare a stadiului realizării fiecăruia dintre acesta”, spune el.

Istvan Szakats este de părere că PR-ul local, specificul populației și interesele dezvoltatorilor țin piața imobiliară clujeană la un nivel ridicat de preț.

Spre exemplu, proiectul primului cartier de la 0, care ar urma să găzduiască aproximativ 50.000 de persoane, a intrat în stagnare de cel puțin 1 an. Centura metropolitană, pentru care studiile concrete au început în urmă cu câțiva ani sau trenul metropolitan, care dispune de calea ferată necesară, au fost devansate de proiectul metroului.

Exercițiul de imagine se suprapune însă pe un specific local, manifestat încă de acum zeci de ani, de când în oraș au ajuns valuri de muncitori din zonele rurale ale județului. subliniază activistul.

„Așa a început să crească un ethos modernist, că betonul e mai bun decât lutul, ctitoria se vede că avem blocuri, apoi mall-uri. Nu s-a epuizat încă acest ethos modernist, să construim, să fim patroni, dacă se poate. Este un soi de entuziasm abuzat de mașinăria PR”, a spus Szakats.

Peste aceste componente se suprapune interesul dezvoltatorilor, „în fapt un cerc destul de restrâns, cu oameni cu putere financiară și influenți, care pun sub presiune administrația”.

Se îndoiește că societatea civilă are forța și coeziunea de a se solidariza și a pune la rândul său presiune pentru temperarea pieței.

Asta chiar dacă anunțurile cu case vândute cu sute de mii de euro, sau apartamentele la prețuri exagerate stârnesc cele mai ironice sau virulente comentarii.

De fapt, „omul se simte bine că își scoate casa la vânzare cu 500.000 de euro, știe că e o 'gogoașă', dar îl face să umble mai falnic în oraș”.

Nu vede soluții rapide.

„E ca atunci când Titanicul a ieșit din ceață și s-a văzut iceberg-ul, nu mai era neapărat o soluție. Nu mă aștept însă la o catastrofă pe piața imobiliară, dar prețurile o să dea tot mai tare în ridicol, o să fie un buf, după care o să stagneze”, a concluzionat el.

Angajații din IT și servicii avansate. Telemunca

Angajații din sectoarele de servicii intensive de cunoaștere - tehnologia informației și comunicațiilor (IT), activități profesionale și tehnice reprezintă una din cele mai dinamice categorii de cumpărători de pe piața imobiliară clujeană și influențează evoluția prețurilor, arată sociologul Norbert Petrovici, conferențiar la UBB.

El a realizat un studiu dedicat reconfigurării spațiului urban în pandemie, finalizat anul acesta.

Pornind de la faptul că aproximativ o treime din tranzacțiile de pe piața imobiliară clujeană (aproximativ 5.000 de apartamente, în valoare totală de peste 400 milioane de euro au fost vândute în 2020) sunt realizate de persoane din afara Clujului, cercetătorul a arătat că domiciliul cumpărătorilor coincide cu arealul de unde provin angajații din sectoarele amintite.

Sociologul Norbert Petrovici arată că nevoia de locuințe a angajaților din tehnologie și comunicații, cu putere de cumpărare peste medie, este unul din factorii care contribuie la creșterea prețurilor.

Peste jumătate din acești angajați lucrează în tehnologie și comunicații, peste 20.000 doar în realizarea de software.

Analizând factorii care structurează piața locuințelor - pentru perioada 2017-2021 - Norbert Petrovici spune că harta urbană a tranzacțiilor realizate respectă distribuția spațială a sediilor de firme din serviciile intensive de cunoaștere, dar și domiciliul din Cluj al acestora.

„Este rezonabil să ne așteptăm ca angajații acestui sector să se constituie într-o categorie care reprezintă prin excelență cererea solvabilă pentru locuințe și să reușească să modeleze piața imobiliară după preferințele lor spațiale”.

Telemunca devenită regulă în pandemie în special în acestor a accentuat tendința.

„Nevoile de locuire, transformate în pandemie și în nevoi de telemuncă, au restructurat piața imobiliară din Cluj-Napoca și au generat o explozie a prețurilor locuințelor din oraș. Angajații din serviciile intensive în cunoaștere reprezintă o cerere cu resurse financiare peste media salarială din oraș. Nevoile de locuire ale acestor angajați au o putere mai mare de structurare decât ale celorlalți angajați, din motive ce țin de puterea de cumpărare diferențiată”, concluzionează el,

Ce influențează piața imobiliară

„Veniturile și dificultatea sau ușurința în accesarea unui credit”, identifică Gabriel Blăniță cauzele principale ale stagnării pieței imobiliare.

Timp de șapte-opt ani, veniturile au crescut la un nivel superior creșterii prețurilor, Astfel, spun experții, locuințele au devenit mai accesibile.

Odată cu pandemia, prețurile locuințelor au crescut mai mult ca salariile și astfel, locuințele au devenit mai puțin accesibile.

Al doilea element este dificultatea cu care poate fi accesat un credit, iar aceasta se resimte deja într-o piață inflaționistă.

„În ultimele 6-9 luni vedem o întărire a politicii monetare, care va duce la o scumpire a creditului. Vedem dobânzi din ce în ce mai mari. Cei care au un credit luate înainte de 2019 au început deja să simtă această scumpire a creditului pentru că au creditul conectat la ROBOR.

Iar pentru cei care sunt acum în căutare de de finanțare sau s-au finanțat în ultima perioadă, această creștere este legată la IRCC care este în continuare undeva sub 2% care va crește și el cu un decalaj de câteva luni”, a precizat Blăniță.

Viorel Mohorea, director de vânzări al SVN Romania spune că piața imobiliară nu e dependentă preponderent de ROBOR.

Reprezentantul SVN spune însă că piața imobiliară este afectată doar parțial de inflație dacă ne raportăm la cifrele de anul trecut.

„La nivel de piață, undeva peste 66% dintre tranzacții de produc din surse proprii, fără creditare, deci practic vorbim de un segment cam de 35% afectat”, spune Mohorea.

Prețul construcției

Unul dintre constructorii consultați de Europa Liberă spune că prețul de construcție a unui mp de locuință a ajuns la 1.000-1.100 de euro.

Un alt element important în influențarea pieței este creșterea prețurilor la materialele de construcții și afectarea fluxurilor de transport ca urmare a războiului din Ucraina.

De altfel, conform INS, indicele prețurilor de producție industrială ajunsese în martie 2022 la 51,7% față de aceeași perioadă a anului trecut. Așadar, în medie, prețurile bunurilor din industrie se majoraseră cu jumătate. Creșterea de prețuri se reflectă, la rândul ei, în valoarea cu care se construiește un metru pătrat de locuință.

„Dacă e să iau în calcul toate majorările care au avut loc și care pleacă de la lucruri foarte clare și palpabile – utilitățile, energie electrică, gazul, combustibilul, probabil că este o diferență de circa 40% la metrul pătrat construit acum față de toamna lui 2021. Asta neluând în calcul o alte creștere, a salariilor din construcții, care devine inevitabilă dacă vrem să avem forță de muncă”, a declarat Irinel Gheorghe, vicepreședinte al Federației Societăților în Construcții.

Vicepreședintele Federației Patronatelor din Construcții arată că, dacă statul nu va umbla la nivelul minim de salarizare pe piața construcțiilor, România va fi iar lovită și de o criză a forței de muncă.

Salariul minim în construcții este acum de 3.000 de lei, stabilit prin Hotărâre de guvern. Gheorghe spune că în actualul context de creștere a prețurilor, salariile ar trebui să ajungă la minimum 3.600-3.800 de lei, iar soluția pentru ca piața imobiliară să nu intre în dificultăți majore ar sta la dezvoltatori.

„În contextul ăsta și dezvoltatorii trebuie să înțeleagă că profiturile pe care le-a obținut în anii trecuți nu mai pot fi obținute și atunci ar trebui să se gândească puțin și ca marjele lor de profit să scadă, asta ar ajuta foarte mult piața”.

În contextul în care vânzările au scăzut deja din cauza temerii potențialilor cumpărători, dar și din cauza condițiilor de creditare, „să vedeți ce va fi când ROBOR va ajunge la 7% sau peste 7%”, a precizat Gheorghe.

Există vreun risc ca 2008 să se repete?

Deși există un cumul de factori importanți, comparabili cu cei din criza 2007-2008, care ar putea afecta major piața imobiliarelor, experții spun că există deja semnele unei adaptări, atât din partea cumpărătorilor, cât și din partea vânzătorilor.

„În momente marcate de incertitudini legate de inflație, costul finanțării, război sau situația economică, este important de păstrat o marjă rezonabilă de manevră. În condițiile în care locuința pe care ne-o dorim este din ce în ce mai greu de cumpărat, vedem un interes în creștere pentru chirii. În prezent, randamentul la închiriere pentru un apartament în zona centrală a marilor orașe este de circa 5%, pe când dobânda unui credit imobiliar depășește acest nivel. Când diferența dintre chirie și rată va ajunge semnificativ în favoarea chiriei, vom vedea și mai multe dezvoltări rezidențiale destinate exclusiv închirierii”, conchide Gabriel Blăniță.