Peste cine se prăbușește plafonul cotei TVA pentru locuințe. Dilema celor fără prea mulți bani: case înghesuite sau chirie

În timp ce dezvoltatorii se plâng că măsura luată în penultima zi a anului trecut le-a dat peste cap planurile de dezvoltare, cei mai afectați de această decizie sunt, totuși, cumpărătorii. Aceștia au două variante: fie renunță, momentan, la achiziția apartamentului mult visat, fie plătesc cu până la 20.000 de euro mai mult.

• cei mai afectați de decizia Guvernului sunt românii care intenționau să se mute în apartamente mai spațioase, de cel puțin 3 camere, al căror preț depășește plafonul actual până la care se aplică TVA de 5%, adică 450.000 de lei ( aprox. 94.000 de euro).
• efectele nu sunt aceleași în toate colțurile țării și sunt resimțite mai degrabă de tinerii sau familiile din orașele mari, unde prețul unui metru pătrat construit este mai mare decât cel din localitățile mai puțin dezvoltate. Asta se traduce într-o discriminare în privința accesului la confortul locativ, pe care măsura Guvernului o provoacă în mod indirect.
• dezvoltatorii acuză și ei Guvernul că au fost luați pe nepregătite de această decizie, cu atât mai mult cu cât legea care modifică plafonul a fost promulgată în noiembrie și a fost timp suficient pentru ca jucătorii din piață să-și reconfigureze afacerile pentru 2021, până să vină lovitura de pe 30 decembrie.
• pe de altă parte, specialiștii fiscali spun că nu era o altă soluție. Vin vremuri de criză economică și nu e loc de reduceri de taxe și impozite.

Cum se vede de la fereastra clientului

Legea care prevedea TVA de 5% pentru locuințe de până în 140.000 de euro a dat speranță multor români că 2021 va fi anul în care se vor muta fie într-un apartament mai mare, fie într-o casă în care să aibă curte sau terasă. Decizia promulgată în noiembrie 2020 de președintele Iohannis a oferit suficient timp pentru ca salariații să meargă la bancă să ceară un credit, sau să strângă avanslu necesar la semnarea antecontractului. „La noi, și bogatul, și săracul achiziționează un credit prin Programul Prima Casă”, spune dezvoltatorul imobiliar Cătălin Grigore.

Privind realitatea prin ochii unei familii care a accesat un astfel de credit la finalul anului 2020, începutul de an a fost cum nu se poate mai rău iar decizia Guvernului de pe 30 decembrie de a amâna aplicarea ridicării plafonului pentru TVA de 5% le-a dat planurile peste cap.

„Soluțiile sunt două: fie amână tranzacția până la 1 ianuarie 2022, fie anulează contractul, care se face cu restituirea avansului. Problema este că foarte mulți dintre cei care au contractat în perioada asta bazându-se pe TVA de 5% au făcut-o cu banca. Ei au făcut antecontract și banca le evaluează apartamentele raportându-se la TVA de 5%. Ei, acum, dacă își amână tranzacția până anul viitor, e posibil să piardă creditul”, explică pentru Europa Liberă notarul Răzvan Antohie, care spune că a început deja să fie sunat de clienți aflați în această situație, pentru rezilierea antecontractelor.

Dincolo de situația ingrată de moment a cumpărătorilor, decizia de pe 30 decembrie 2020 mai poate avea și un alt efect, cel puțin pe termen scurt: îi va determina pe români să renunțe la visul unei locuințe mai spațioase și să se orienteze către una mai mică și, implicit, mai ieftină.

„Este o decizie nefericită pentru că un apartament cu trei sau patru camere în marile orașe ale țării, efectiv astăzi nu se mai încadrează în acest plafon și atunci o corecție (n.r. ridicarea plafonului) era binevenită. O corecție le dădea acces familiilor tinere care au 1-2 copii să acceseze locuințe mai mari, de calitate superioară, aplicând acest TVA de 5%, cum e posibil în orașe mai mici. Din punctul acesta de vedere, am putea spune că familiile din orașele mari sunt discriminate”, ne-a explicat Daniel Crainic, director de marketing la imobiliare.ro.

Acesta e de părere că proprietățile mai mari nu se pot încadra în plafonul pentru care se aplică încă TVA de 5%, adică 450.000 de lei, nu pentru că marjele dezvoltatorilor au crescut, ci pentru că au crescut prețurile terenurilor, al materialelor de construcții, al forței de muncă etc. „Toate astea fac ca acele apartamente cu 3 sau 4 camere care s-ar încadra în plafonul existent să fie cel puțin susceptibile de mari compromisuri”, crede Daniel Crainic.

Întrebat cine e cel mai afectat de decizia de pe 30 decembrie luată de Guvern, pe care Crainic a catalogat-o „neașteptată și nefericită”, specialistul a concluzionat că este vorba de cumpărător.

Cum se vede din biroul dezvoltatorului

Dezvoltatorii imobiliari se plâng de impredictibilitatea legislativă din domeniul construcțiilor și, deși spun că nu e prima dată când statul schimbă regulile în timpul jocului, acuză că de data asta decizia Guvernului i-a luat prin surprindere.

„Suntem obișnuiți ca foarte multe dintre legile din România să se schimbe, hai să spunem, peste noapte, uneori chiar și în timpul dansului. Suntem obișnuiți cu aceste fluctuații ale legilor. Practic facem un plan și este imposibil, uneori, să îl respecți. Dar chiar așa, în penultima zi a anului fără niciun fel de consultare? Nimeni nu ne-a anunțat, nimeni nu ne-a sunat, n-am fost chemați la consultări, deși conducem cel mai puternic ONG imobiliar din România. Chiar nimeni?”, a spus pentru Europa Liberă Cătălin Grigore, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori din Capitală.

Lipsa totală de dialog e ceea ce îl nemulțumește și pe Irinel Tofan, directorul general al Conest Iași, una dintre cele mai importante firme de construcții din zona Moldovei. „Probabil în momentul de față bugetul are nevoie de bani pentru revenirea economică, însă ar fi trebuit să fie consultați și dezvoltatorii, patronatul societăților din construcții: «băi, fraților, voi la nivel național cam câte apartamente construiți și vindeți pe suprafețe mari». Dar pe noi nu ne-a întrebat nimeni, și, din câte știu, nici la patronate nu au fost solicitări de genul acesta”,susține Irinel Tofa.

Actorii din piața construcției de locuințe spun că ridicarea plafonului ar fi fost „singura gură de aer” pentru a-și reveni după stagnarea provocată de pandemie. „Sunt dezvoltatori pe care eu îi cunosc, investitori, fonduri de investiții, societăți care erau îndoite. Erau, oarecum, în dubii dacă să părăsească sau nu România. Sau investitori care își puneau problema dacă mai merită investit în România pe această zonă, pentru că nu e ușor. Și a venit această măsură ca o gură de aer și în discuțiile pe care le-am avut cu partenerii noștri am marșat pe ideea că, uite, se poate, Guvernul chiar încearcă, uite o măsură care e menită să ajute foarte mult piața imobiliară”, mai spune Cătălin Grigore.

​Cum vede statul

În nota de fundamentare a OUG prin care s-a amânat ridicarea plafonului se menționa că economia pe care statul ar putea să o facă în 2021 se ridică la 200 de milioane de lei. Dezvoltatorii imobiliari consultați de Europa Liberă cred că e posibil ca Guvernul să-și fi făcut greșit calculele, deoarece măsura ar putea afecta volumul tranzacțiilor. Cu alte cuvinte, 5% din mai multe vânzări, ar putea fi mai mult decât 19% din mai puține.

Ionuț Dumitru, economist-șef al Raiffesen Bank și fost președinte al Consiliului Fiscal spune că acest aspect s-ar putea întâmpla doar în teorie. „Probabil că rațiunile bugetare sunt cele care au determinat această decizie, în condițiile în care situația bugetului este extrem de complicată, încasările din taxe și impozite, astăzi, sunt mai mici decât avem de plătit la salarii și la asistență socială. O situație fără precedent în România și probabil că nici în Europa nu am mai avut vreodată o astfel de situație și în contextul acesta, evident, nu există loc de relaxare fiscală, adică de reduceri de taxe și impozite, ba dimpotrivă, mai degrabă presiunile sunt de a colecta venituri bugetare mai mari și a închide cumva acest decalaj bugetar foarte mare, deficitul bugetar, care probabil s-a dus la 9 și ceva la sută anul trecut ca procent din PIB. Așteptările de reduceri de taxe, după părerea mea, sunt complet nerealiste”, precizează pentru Europa Liberă Ionuț Dumitru.

Ce se va întâmpla cu piața

Analistul imobiliar Radu Zilișteanu e de părere că, în sine, măsura de aplicare a cotei reduse de TVA de 5% pentru imobilele până la 140.000 de euro a fost o măsură bună pentru că a reprezentat o încurajare a pieței imobiliare, a dezvoltatorilor, a sectorului de construcții, chiar dacă nu a putut fi aplicată începând cu anul acesta. Dincolo de neplăcerile individuale provocate unora dintre consumatori, Zilișteanu nu crede că această amânare va afecta prea mult piața imobiliară. „Nu este o mare nenorocire faptul că s-a amânat aplicarea acestor prevederi până la începutul anului viitor, însă, desigur, că există câteva categorii afectate. Mă refer aici la clienții care au plătit avans mizând pe cota redusă de 5% pentru achiziția unor imobile și acum s-ar putea să nu mai aibă suma întreagă, cea cu TVA-ul de 19%. Sigur că e posibil să îi afecteze pe anumiți dezvoltatori care și-au schimbat proiectele mizând iarăși pe această cotă redusă de TVA, însă efectul în piață în sine nu este extrem de mare”, spune Zilișteanu.

Acesta este de părere că este foarte greu să poată fi făcută o proiecție financiară a efectelor acestei măsuri. „Depinde foarte mult de deciziile consumatorului final, al cumpărătorului final, și atunci este greu de anticipat ce va decide acel cumpărător final”, a mai spus expertul.

La rândul său, Daniel Crainic e de părere că măsura nu va frâna dezvoltarea pieței imobiliare, dar nici nu va contribui la dezvoltarea unei locuiri de calitate în România, în condițiile în care în țara noastră se găsesc unele dintre cele mai înghesuite locuințe din Uniunea Europeană. „În continuare vom avea compromisuri în ceea ce privește suprafața. În continuare vom vedea dezvoltate cu precădere apartamentele mici și mai puțin apartamentele mari. Deci, cumva, ne învârtim într-un cerc”, e de părere Crainic.

Articol de Ionuț Benea