De ce s-au dublat prețurile locuințelor din Cluj în ultimii 10 ani și ce riscă orașul dacă nu se găsesc repede soluții

„Clujul e prea scump pentru ce are de oferit”, spune Marius Ștefan, un clujean proaspăt căsătorit, în vârstă de 35 de ani.

El caută o locuință în oraș de șase luni. După ce și-a stabilit un buget maxim de 200.000 de euro, a ajuns la concluzia că „nu îmi permit să îmi iau în Cluj o locuință așa cum îmi doresc”.

„Am văzut un apartament de patru camere, cu 50 m², cu aproximativ 3.000 de euro/mp. Nu știu cum arată un apartament de 50 m² cu patru camere...”, spune Marius.

A hotărât că mai bine ar investi bugetul pe care îl are într-o casă în Chinteni, o comună aflată la aproximativ 15 kilometri de Cluj.

„În Chinteni știu că e transport public bun și am foarte multe cunoștințe de vârsta mea, cu familii cu copii mici, care s-au mutat acolo”, justifică Marius scenariul de a se muta în afara orașului.

Marius Ștefan, designer, a hotărât să își cumpere o locuință într-o comună din afara Clujului, pentru că în oraș cei 200.000 euro ai săi nu sunt suficienți.

La rândul ei, Denisa Capraș, un medic în vârstă de 35 de ani, spune că și-a cumpărat un apartament în satul Florești - în cea mai populată comună din România, cu aproximativ 60.000 de locuitori - într-o zonă cu dezvoltări imobiliare mai recente și mai aproape de Cluj-Napoca, la aproximativ 6 kilometri de centrul orașului.

„Am căutat șase luni. Am fost norocoasă că am prins un domn care se grăbea să vândă și a scăzut prețul cu 8.000 de euro. Am plătit aproximativ 1.700 euro mp. Poate preferam să fiu mai spre centru, dar nu mi-aș fi permis.”

Apartamentul cumpărat prin credit bancar are două camere și a avut nevoie de aproximativ 10.000 euro investiți în electrocasnice și mobilă nouă, spune Denisa.

„Până la locul de muncă fac 15 minute, când nu e trafic. Înainte de ora 8 dimineața sau după amiază la ora 16:00, aproximativ 40 minute.”

Un aparent paradox

Când vine vorba despre prețul locuințelor din orașul transilvănean, comparația e făcută - aproape întotdeauna - cu Bucureștiul. Din cauza centralizării și a salariilor, în medie, mai ridicate, capitala ar trebui - cel puțin teoretic - să aibă prețuri mai mari la apartamente. Datele arată că se întâmplă invers.

Capitala e un oraș cu o populație de peste 1,7 milioane de persoane – de aproximativ şase ori mai mare decât a Clujului – și, în ultimii ani, salariul mediu net a fost constant mai mare în București.

Argumentele pot continua „în favoarea” Bucureștiului. Potrivit Comisiei Naționale de Strategie și Prognoză, Produsul Intern Brut (PIB) pe cap de locuitor, un indicator important pentru bunăstare, a fost în 2023 mult mai mare în București față de județul Cluj:

• București – 46.968 euro /capita;
• Cluj – 24.826 euro/capita.

Și totuși, în medie, prețul apartamentelor din Cluj-Napoca l-a depășit pe cel din București.

Clujul e special. De ce?

Specialiștii consultați de Europa Liberă spun că la baza creșterii fulminante a prețurilor locuințelor din Cluj-Napoca, din ultimii aproximativ 15 ani, stă transformarea economică radicală a orașului.

Clujul a devenit a doua economie urbană a țării, s-a transformat într-un mare centru universitar, şi-a dezvoltat sectorul IT, sectorul serviciilor financiare, industrie și turism, domenii cu valoare adăugată mare.

Toate acestea au dus la o creștere a veniturilor unor categorii profesionale și la o schimbare în structura populației orașului, pe două paliere:

• cei cu venituri mari și mai tineri au ocupat zonele centrale și cartierele cu o calitate bună a vieții;
• cei cu venituri mai mici și cu familii au fost nevoiți să se mute înspre periferiile Clujului sau către localitățile din zona metropolitană.

Ca urmare a acestei schimbări economice care a pornit în 2011, primele scumpiri ale locuințelor au apărut în 2013, explică Norbert Petrovici, cercetător la Centrul Interdisciplinar pentru știința datelor de la Universitatea „Babes-Bolyai” din Cluj-Napoca.

„După 2011, economia devine tot mai puternic orientată spre export de servicii și de bunuri. Există câteva zone urbane în care acest boom se întâmplă mai puternic decât în altele, și economia se plasează în aceste zone speciale. Clujul este unul dintre ele, în mod particular pe zona de servicii”, spune Norbert Petrovici.

Norbert Petrovici, cercetător la Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca.

În oraș au venit mai mulți lucrători tineri cu studii superioare care să lucreze în domeniile IT, business, sectorul financiar-bancar, servicii de suport pentru afaceri, domenii cu un nivel de salarizare peste medie.

În același timp, firmele care dominau marile platforme industriale - unde câștigurile salariale erau mai mici - au părăsit orașul.

Prețurile sunt influențate și de cei peste 90.000 de studenți din oraș, care este centru universitar.

„Avem mediu academic foarte bun, avem business dezvoltat, sectorul IT. Clujul are marketingul bun, are și vibe-ul ăla de oraș în care, dacă ești muncitor, merită să vii, pentru că ai oportunități”, spune Cosmin Lupan, manager la General Capital Imobiliare.

Iar Iulian Niculae, broker imobiliar și președintele Comisiei de Educație în Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din Romania (APAIR), amintește un amănunt important legat de atractivitatea orașului: siguranța publică.

Un raport privind calitatea vieții în orașele europene publicat de Comisia Europeană arată că, în 2023, 77% dintre clujeni au spus că se simt în siguranță să meargă noaptea singuri prin oraș. Spre comparație, 56% dintre bucureșteni au putut spune același lucru despre Capitală.

Din punct de vedere imobiliar, Clujul are o caracteristică specifică, mai spune Iulian Niculae.

Iulian Niculae - Broker și trainer imobiliar

„Clujul nu se poate dezvolta foarte mult pe orizontală, pentru că e un tip de oraș ca într-o găleată și atunci n-ai cum să ieși prea mult”, spune Iulian Niculae.

„Din cauza asta au început să crească prețurile la terenuri în Cluj. Automat cresc prețurile și la apartamente. Și s-a intrat într-o spirală de creștere a prețului ireală, care, foarte interesant, a fost susținută de către cumpărători”, remarcă Iulian Niculae.

Cerere mare, ofertă prea mică

Dezvoltarea economică a Clujului a dus la creșterea veniturilor oamenilor. Angajații din domeniile de vârf din Cluj au avut mai multe resurse pentru a cumpăra apartamente.

De asemenea, structura populației s-a schimbat: locuitorii cu meserii din alte domenii decât cele de vârf, cu putere mai mică de cumpărare, au migrat spre periferii.

Un studiu realizat de Universitatea „Babeș-Bolyai” în 2022 susține că această schimbare masivă din structura populației Clujului este principala cauză a creșterii prețurilor la locuințe.

Scumpirile se observă cel mai semnificativ în cartierele din est și sud, precum Mărăști, Între Lacuri, Gheorgheni, Sopor sau Bună Ziua. Sunt tocmai cartierele din apropierea sediilor de firme nou înființate sau care oferă o calitate bună a vieții.

Complex de birouri dintr-o zonă semicentrală. Piața Abator, Cluj-Napoca.

Al doilea factor important în creșterea prețurilor imobiliare din Cluj-Napoca, spun specialiștii, este că nu se construiesc suficiente locuinţe noi.

Dezvoltatorii de proiecte imobiliare și specialiștii consultați de Europa Liberă spun că cel mai probabil, și pe viitor, oferta de locuințe noi va continua să nu fie la nivelul cererii. În aceste condiții, prețurile nu au cum să scadă.

Dar ce anume frânează ritmul dezvoltărilor imobiliare de care are nevoie orașul?

Dezvoltatorii spun că primăria Cluj-Napoca acordă foarte greu autorizații de construcție.

„Mie îmi ia între câteva luni și câţiva ani să obțin o autorizație. Trei ani, cinci ani. Foarte greu, merge foarte greu. Dacă am rezolvat o autorizație de la A la Z într-un an sunt fericit, chiar dacă legea zice 30 de zile”, spune Radu*, managerul unei importante companii de dezvoltări imobiliare din Cluj.

Însă, autorizațiile sunt emise greu, după ani de zile în care s-au dat foarte ușor, spune Cosmin Lupan, managerul Capital Imobiliare.

Managerul Capital Imobiliare, Cosmin Lupan.

„Pe de o parte, s-au dat autorizații oricărui om pentru orice proiect, acum nu mai dăm deloc. În perioada în care s-au dat prea ușor autorizații s-au făcut lucruri și urâte, care nu au nicio treabă cu urbanismul”, spune și Cosmin Lupan, de la Capital Imobiliare Cluj-Napoca.

„Acum s-au dus într-o altă extremă, în care nu mai dăm autorizații nici pentru ce ar trebui să dăm. Clar, asta afectează prețurile”, adaugă el.

Dezvoltatorii de construcții imobiliare spun că în Cluj-Napoca există suficiente terenuri în care orașul s-ar putea extinde.

Un exemplu ar fi zona Dâmbu Rotund din nordul Clujului. E o zonă cu dealuri domoale, pe care s-ar putea construi relativ ușor, spun dezvoltatorii.

Dar, adaugă ei, zona nu este bine legată de oraș cu drumuri și transport în comun.

Ridicarea unor complexuri imobiliare în zonă, fără infrastructură, ar putea crea aglomerație și blocaj în trafic în alte zone – așa cum se întâmplă de ani de zile pe ruta Cluj-Florești.

Proiect imobiliar în construcție în zona semicentrală a Clujului.

Dezvoltatorii afirmă că soluția pentru ca în Cluj să existe mai multe locuințe disponibile – și să crească astfel oferta – ar fi ridicarea de blocuri înalte, de zeci de etaje. Nu în centru, unde zona istorică trebuie protejată, ci în părțile în care e loc și e nevoie de dezvoltări imobiliare.

„PUG-ul (Planul Urbanistic General, al oraşului, n.r.) care este acum în vigoare permite doar opt etaje. La Cluj e frumos, e decent, opt etaje. Eu aș fi mers cu 80 în sus, nu cu opt. De ce? În loc să facem patru blocuri de opt etaje am putea face 30 de etaje cu aceeași amprentă la sol și să rămână în rest spațiu verde”, spune Radu*.

În lipsă de autorizații de construcție, dezvoltatorii din Cluj-Napoca spun că vor fi nevoiți să construiască în comunele din zona metropolitană - unele dintre ele, precum Floreşti, Baciu, sau Apahida, împânzite deja de blocuri - sau în alte orașe ca Oradea, Arad, Târgu-Mureș sau Timișoara.

„Dezvoltatorii sunt împinși către Florești, Chinteni și alte comune din zona metropolitană. Deci noi mărim zona metropolitană, artificial, și după aia ne plângem că există trafic aglomerat”, spune Radu*.

Managerul Scala Development, Dan Pitic.

Dezvoltatorii se vor duce acolo unde găsesc teren propice pentru afaceri, spune și Dan Pitic, președinte și manager Scala Development.

„Toată țara are nevoie de dezvoltare. Administrația din Oradea, de exemplu, pot să spun că este cea mai prezentă, cu reacția cea mai bună. Acolo poți să ai surpriza să obții autorizație de construcție în două săptămâni. Cred că nicăieri în altă parte în țară nu se întâmplă așa ceva”, spune Dan Pitic.

Reprezentanții Primăriei Cluj-Napoca nu au răspuns solicitării jurnalistului Europa Liberă de a confirma și explica o posibilă politică a instituției de încetinire de acordării de autorizații de construcție.

Însă primele declarații legate de frânarea autorizațiilor de construcție în Cluj au fost făcute de primarul orașului Cluj-Napoca, Emil Boc, în 2021.

Emil Boc spunea atunci că „nu se poate construi în Cluj-Napoca, dacă nu ai infrastructură. A doua condiție este să nu se depășească capacitatea de trafic cu 100%”.

În iulie 2024, potrivit presei locale, Emil Boc a transmis că dezvoltarea imobiliară trebuie continuată, dar echilibrat.

„Clujul nu este și nu va fi niciodată o junglă urbanistică. Atunci, oamenii se vor înghesui să plece din oraș și nu să vină aici. Acest moment nu e departe, de aceea fac apel la menținerea echilibrului”, a transmis atunci primarul Clujului.

Pentru ca prețurile să scadă, e nevoie de mai multe locuințe noi în oraș, mai ales că există un curent tot mai puternic de întoarcere în Cluj-Napoca a celor care s-au mutat în zona metropolitană, atrage atenția Norbert Petrovici:

„E nevoie de cartiere noi în oraș, nu de localități noi în afara Clujului. Clujul ar avea nevoie să fixeze undeva în următorii zece ani cam 50.000 de oameni în interiorul orașului. Însă, în acest moment sunt pesimist”.

Apartamentul ca investiție

Liviu Adace este inginer IT de peste zece ani. A terminat facultatea la Cluj-Napoca și spune că are două apartamente în zona semicentrală a Clujului. Într-unul locuiește, pe celălalt îl închiriază.

„Valoarea apartamentelor în Cluj încă se apreciază. Nu mă gândesc să vând”, spune el.

Apartamentul de închiriat are două camere, 60 de metri pătrați, finisat și dotat modern.

„Chiria e 800 de euro. E în apropiere de The Office (un complex de birouri din Cluj-Napoca - n.red.), în apropiere de supermarket, grădiniță, scoală, transport în comun, sala de fitness, are centrală proprie cu încălzire în pardoseală, mobilă și uși din lemn masiv, etaj 6 din 11, loc de parcare privat”, spune Liviu.

Liviu Adace, inginer IT, are două apartamente în zona semicentrală din Cluj-Napoca. Unul e închiriat cu 800 de euro.

Piața chiriilor joacă un rol important în prețul de vânzare al locuințelor. În Cluj sunt 90.000 de studenți, iar orașul continuă să atragă angajați din domeniile de top care, cel puțin la începutul șederii în oraș, stau în chirie.

Cererea mare de pe piața chiriilor a avut ca efect și transformarea apartamentului într-o investiție.

Mulți dintre proprietarii noi de apartamente din Cluj-Napoca provin din afara orașului.

Potrivit unui ghid realizat de compania de evaluare Veridio, în anii 2013 - 2020, aproximativ 30% din cei care au cumpărat locuințe în Cluj-Napoca provin din afara județului Cluj.

Cel mai probabil procentul e mai mare, ținând cont că un număr important de proprietari au domiciliul în celelalte orașe din județul Cluj. „Este foarte mult”, evaluează Iulian Niculae de la APAIR.

Un procent asemănător este estimat de dezvoltatorii și constructorii de locuințe noi:

„Cam o treime din cei care cumpăra apartamente noi provin din afara Clujului”, spune Dan Pitic, președinte și manager al companiei Scala Development.

De cealaltă parte, potrivit datelor primăriei, în octombrie 2024, aproape 160.000 de proprietari de locuințe din Cluj-Napoca au domiciliul în oraș. De cealaltă parte, aproape 37.000 (circa 20% din total) au domiciliul în alte localități.

Cei mai mulți proprietari care nu au domiciliul în Cluj-Napoca provin din Florești, Bistrița, Zalău, Baia Mare, Dej, Turda, Satu Mare.

„Sunt clienți de-ai noștri din Maramureș, Bistrița, care au cumpărat o proprietate pe care, chiar dacă o dau acum în chirie, au cumpărat-o pentru că au un copil despre care se gândesc că va veni la Cluj la facultate”, spune Cosmin Lupan de la Capital Imobiliare.

Este exact cazul lui Cristian*, om de afaceri dintr-un oraș din județul Suceava. El spune că a cumpărat un apartament în urmă cu zece ani, gândindu-se că unul dintre cei trei copii ai săi ar veni la facultate la Cluj.

„Am calculat că, dacă stă zece ani de zile la Facultatea de Medicină plus rezidențiat și va trebui să plătesc chirie, ar merita mai bine să plătesc rată la un credit imobiliar. L-am cumpărat cu jumătate avans propriu, jumătate cu credit. Am păstrat apartamentul, care între timp și-a majorat valoarea de piață cu cel puțin 50%, și l-am dat în chirie”, spune Cristian*.

Proveniența cumpărătorilor de locuințe din afara orașului Cluj-Napoca în perioada 2017 - 2020.

Câteva detalii în valoare de zeci de mii de euro

Compania de evaluare Veridio a realizat în perioada 2013-2020 analize pe piața imobiliară pentru Cluj-Napoca pornind de la prețurile tranzacționate, înscrise în contractele de vânzare-cumpărare de apartamente.

Indicii imobiliari ai agențiilor de imobiliare sunt calculați diferit, pe baza sumelor cerute în anunțurile de vânzare. Potrivit comparației, prețul mediu din anunțul de vânzare e semnificativ mai mare decât cel efectiv plătit.

Astfel, în perioada luată în calcul, se poate compara diferența dintre prețul mediu calculat de imobiliare.ro, bazat pe prețurile de vânzare, și prețul efectiv de tranzacționare, cel înscris în contracte.

Astfel, dacă în 2013 prețul mediu plătit pe metrul pătrat a fost cu aproximativ 15% mai mic decât cel cerut la vânzare, în 2020 diferența a fost de peste 18%.

În privința preturilor din 2020, asta înseamnă, la un apartament de 90 de mp, o diferență de preț mediu de peste 30.000 de euro.

Dar aici nu e vorba numai despre scumpirea apartamentelor. Agenții imobiliari spun că diferența dintre prețul de listă și cel tranzacționat efectiv poate fi atât de mare și din cauză că unii cumpărători și vânzători se înțeleg să declare sume mai mici în contract pentru a plăti mai puțin impozit.

Comparația dintre prețul cerut și prețul tranzacționat rămâne însă una relevantă, adaugă specialiștii în domeniul imobiliar pe care i-a consultat Europa Liberă.

Ei arată că, în general, prețurile afișate la vânzare sunt uneori semnificativ mai mari decât cele la care se semnează și reprezintă tranzacția reală.

Specialiștii sunt de acord că percepția privind prețurile imobiliarelor este dată de anunțurile de vânzare, publice, nu de prețurile înscrise în contracte, o informație mai puțin accesibilă celor interesați să cumpere.

Ce riscă Clujul dacă prețurile vor crește în continuare

Cercetătorul Norbert Petrovici de la UBB crede că prețurile la locuințe nu vor scădea, dimpotrivă. Motivul este apariția proiectelor de investiții în dezvoltări imobiliare masive, destinate birourilor, pe terenurile fostelor platforme industriale.

Proprietarii acestor proiecte imobiliare mari, fonduri de investiții, vor putea impune prețul atât pe piața chiriilor, cât și pe piața vânzărilor, adaugă Petrovici.

În scenariul în care prețurile locuințelor vor continua să crească la Cluj, orașul se va confrunta cu importante riscuri economice, sociale și de mediu, mai spune Petrovici:

„Economic, scumpirea locuințelor va crea presiuni și mai puternice asupra creșterii salariilor, care trebuie să acopere și costul locuirii, chirii sau rate la bancă”.

Clădire de birouri din centrul orașului Cluj-Napoca.

„Companiile din Cluj ar avea costuri mai mari, ceea ce le-ar face mai puțin competitive”, spune Dan Pitic de la Scala Development. „Lipsa de competitivitate le poate duce la faliment sau la restrângerea activității”.

Mai mult, Dan Pitic crede că, în ciuda unor progrese evidente făcute, infrastructura orașului și a zonei metropolitane nu face față ritmului în care s-a dezvoltat Clujul.

„Am pierdut un tempo cu ceva timp în urmă, cu aproximativ 15-20 ani. Atunci ar fi trebuit să începem centura, să începem drumuri expres la ieșirile principale din Cluj, ar fi trebuit să structurăm mai bine zona metropolitană care să permită absorbția acestei acestui val de oameni care vin să lucreze la Cluj”.

Nici acum nu e târziu, spune Dan Pitic, „dar va dura 5-10 ani”.

Cosmin Lupan de la Capital Imobiliare e de părere că piața construcțiilor din Cluj-Napoca tinde să nu mai devină așa atractivă pentru investiții din cauza prețurilor deja mari. Continuarea scumpirilor îi va face pe investitori să se îndrepte către alte orașe.

„Aveam în anii trecuți chiar oameni din Israel, din zona arabă, francezi, care cumpărau în Cluj. Simțeau că e o oportunitate. Astăzi, acei oameni merg probabil în alte orașe. Dacă în Cluj îți cumperi un apartament cu 150.000 și îl dai în chirie cu 600 euro, la Brașov îl cumperi cu 120.000 și-l dai în chirie tot cu 600 euro sau la Oradea, nu mai zic de Iași, unde poate îl cumperi cu 110.000 și îl dai în chirie cu 500 euro”, spune Cosmin Lupan.

Pentru clujeni, cu buletin sau cu viză de flotant, scumpirea locuințelor vine și cu riscul de accentuare a inegalităților sociale, și așa vizibile la Cluj-Napoca, mai spun sociologii.

Dacă prețurile la locuințe vor continua pe panta ascendentă clujenii cu venituri mari vor fi tot mai mulți în oraș iar cei cu venituri mici vor fi în continuare împinși la marginea orașului sau în zona metropolitană.

Un studiu publicat pe 17 octombrie 2024 de Active Research, cu date culese în iunie-august 2024, arată că orașul suferă deja de o polarizare economică accentuată vizibilă de la un cartier la altul.

Astfel, veniturile unei gospodării din cele mai scumpe cartiere din sudul orașului, Făget, Andrei Mureșanu, Borhanci sau Sopor, ajung să fie și de aproape trei ori mai mari decât cele din cartiere din nordul orașului, Bulgaria sau Dâmbul Rotund.

Și nu în ultimul rând, migrația persoanelor cu venituri mai mici către periferiile orașului și comunele de lângă Cluj-Napoca va accelera, de asemenea, fenomenul de navetă, intensificarea și aglomerarea traficului, în condițiile unei infrastructuri de transport metropolitan insuficiente.

„Asta înseamnă și probleme de sustenabilitate climatică”, completează Norbert Petrovici.

Numele însemnate cu (*) sunt fictive. Interlocutorii au fost de acord să discute cu Europa Liberă sub condiția de a nu le fi dezvăluită sau sugerată identitatea.

Europa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.