Rușii care au investit activ în proprietăți din Crimeea după ce Moscova a ocupat peninsula în 2014 au încetat brusc să facă acest lucru după invazia pe scară largă a Ucrainei de către soldații în februarie 2022. Vânzările de imobile rezidențiale au scăzut cu 72% în doar un an.
După anexarea ilegală a Crimeei de către Moscova în 2014, peninsula ucraineană a cunoscut un boom imobiliar, deoarece mulți ruși s-au grăbit să cumpere proprietăți pe plajă.
Cu până la 800.000 de ruși care s-au mutat definitiv în Crimeea de la ocupație și alții care și-au luat case de vacanță sau au cumpărat apartamente și case de închiriat, nu este surprinzător că piața imobiliară locală a crescut.
Potrivit unor estimări, până la începutul anului 2022, prețurile la case și apartamente au crescut cu aproximativ 60 la sută pe an.
O serie de decizii ale puterii instalate de Rusia în Crimeea au contribuit, de asemenea, la creșterea prețurilor și mai mult.
Vara trecută, de exemplu, autoritățile locale din Sevastopol au suspendat eliberarea autorizațiilor de construire până la adoptarea unui nou plan de dezvoltare a orașului. Piața a reacționat imediat, prețul mediu pe metru pătrat în oraș urcând de la 85.000-95.000 de ruble (1.180-1.320 dolari) în aprilie 2021 la 120.000 (1.670 dolari) ruble doar două luni mai târziu.
Cu toate acestea, trenul imobiliar a ieșit de pe șine, odată ce Moscova și-a lansat invazia neprovocată a Ucrainei în februarie.
Potrivit companiei de consultanță Idem, vânzările de proprietăți imobiliare rezidențiale din Crimeea au scăzut cu 72% în iunie 2022 față de anul precedent.
Deși a existat o oarecare creștere inerțială în 2022 a vânzărilor de apartamente în clădiri noi, o rată de creștere de puțin peste 5,1 la sută în iunie a fost minimă în raport cu creșterile de două cifre din anii precedenți.
Statisticile platformei digitale Restate arată că prețul mediu pentru noile construcții din Sevastopol a scăzut de la 207.300 de ruble (2.885 de dolari) pe metru pătrat în mai la 147.500 de ruble (2.055 de dolari) pe metru pătrat în decembrie, o scădere de 29 la sută în doar șase luni.
Se estimează că prețurile locuințelor din Crimeea au scăzut cu aproape 10% în medie în 2022, iar cursul războiului din Ucraina pare să agraveze situația și mai mult.
După distrugerea unei părți a Podului Crimeea în octombrie și eliberarea orașului-port al Ucrainei Herson o lună mai târziu, vânzările de proprietăți în peninsulă s-au oprit acum.
„Cererea externă a dispărut și, în cea mai mare parte, a dictat atât prețurile, cât și volumele de vânzări”, a declarat Ilya Pichuyev, partener de conducere al Analytical Corporate Group, care efectuează cercetări de marketing imobiliar.
Exodul în masă
În opinia lui Pichuyev, atacurile ucrainene cu drone, sabotajul și activitățile de apărare aeriană în Crimeea au alimentat acum un exod de pe piața imobiliară din Crimeea, mulți fiind reticenți să investească într-o zonă atât de aproape de o zonă de război.
Mai mult, există și semne că, pe măsură ce situația din Crimeea devine din ce în ce mai grea și incertă, mulți ruși caută să iasă de pe piața imobiliară locală cu orice preț.
Deși în mod oficial se oferă o mulțime de proprietăți imobiliare la prețuri care au fost reduse cu până la 2 la sută, mulți proprietari sunt bucuroși să dea discount de până la 20 la sută din valoarea declarată a unei proprietăți pentru a scăpa cât mai repede de ea, potrivit Nataliei Massalskaya din Multidom, un agent imobiliar din Sevastopol.
Dmitri Zhidelev, președintele Breslei Agenților Imobiliari din Crimeea, spune că imobilele din peninsulă au devenit o piață atât de mare încât prețurile proprietăților publicate sunt reduse cu până la 50 la sută până la momentul în care se încheie o achiziție.
De asemenea, încetinirea pare să fi afectat toate segmentele pieței, de la imobiliare de lux până la proprietăți mai ieftine.
„Vânzările de apartamente din complexul nostru au fost destul de active pe tot parcursul acestui an, până în toamnă… dar din octombrie cererea practic s-a oprit”, a spus Irina Romanova, care este director de marketing pentru o stațiune de lângă Yalta.
„Mulți clienți care urmau să facă o achiziție înainte de sfârșitul acestui an au decis să aștepte și și-au amânat planurile până „după Anul Nou” sau chiar până în primăvară”, a completat Romanova.
„Motivul pentru aceasta este mediul politic și incertitudinea asociată cu acesta, precum și lipsa unei logistici convenabile către peninsulă”, a adăugat ea, subliniind că situația a fost exacerbată de faptul că Moscova a închis aeroportul în Capitala Crimeei, Simferopol, din motive de securitate, după ce invazia Ucrainei a început pe 24 februarie.
„Nu toată lumea este pregătită să cumpere imobiliare de la distanță, iar să vină și să vadă proprietăți a devenit o problemă pentru mulți acum, când avioanele nu zboară”.
Un alt motiv pentru care mulți investitori ruși au devenit nervoși cu privire la proprietățile din Crimeea este faptul că statutul lor de proprietar ar putea fi pus în pericol dacă Ucraina reia peninsula, o noțiune care pare mai puțin exagerată decât era cu un an în urmă, având în vedere recentele succese ale Kievului pe câmpul de luptă.
Rușii care au cumpărat proprietăți în Crimeea riscă să rămână fără ele
Dacă se va întâmpla, autoritățile ucrainene au precizat deja că majoritatea rușilor care au cumpărat proprietăți în Crimeea își vor pierde pur și simplu apartamentele.
„Populația ajunsă ilegal pe teritoriul peninsulei trebuie să plece... prin plecare voluntară sau expulzare forțată”, a declarat Tamila Tasheva, reprezentantul permanent al președintelui Ucrainei în Crimeea.
Dacă Crimeea va reveni la Ucraina, ar putea complica serios lucrurile pentru localnicii care au rămas acolo după ocuparea regiunii de către Rusia.
Cei născuți în Crimeea care au locuit în peninsula până în 2014 și au luat cetățenia rusă după ocupație nu vor fi expuși urmăririi penale pentru colaborare, potrivit lui Ihor Ponochevniy, șeful parchetului ucrainean pentru Crimeea.
Cu toate acestea, contractele de vânzare de bunuri imobiliare, pe care locuitorii de aici le-au încheiat în temeiul legislației ruse, pot fi anulate, spun comentatorii ucraineni Mykola Volkivskiy, președintele Primei Fundații Internaționale pentru Dezvoltare ucraineană, și Artem Oliinyk, care conduce filiala ucraineană a Asociația Internațională pentru Studenții de Științe Politice.
În cazul în care peninsula va fi eliberată, experții prevăd că instanțele locale ar putea fi nevoite, de asemenea, să soluționeze mii de cazuri care tratează problema spinoasă a ucrainenilor care au reînregistrat proprietăți în Crimeea sau au vândut imobile rușilor în conformitate cu legislația aplicată sub ocupația Moscovei.
„Deciziile vor fi luate de judecătorii locali, care vor analiza fiecare caz separat în detaliu, dar se pot face recomandări generale”, au spus Volkovskiy și Oliinyk.
În opinia lor, „toate bunurile cetățenilor ucraineni trebuie returnate proprietarilor lor de drept, iar pierderile trebuie compensate”.
Ei susțin, de asemenea, ca „armata și colaboratorii ruși să fie lipsiți de proprietate” și că acestor persoane nu ar trebui să li se permită să transfere proprietatea asupra acestui imobil către familiile și prietenii lor.
