„Piața imobiliară nu a scăpat de efectele pandemiei. La fel ca în 2008, efectele se văd puțin mai târziu, vorbim de o defazare în piața imobiliară. În 2008, deși începuse criza, primele scăderi de preț în București s-au văzut la trei luni după debutul crizei financiare, iar în orașele mici la șase luni”, spune Daniel Crainic, director de marketing al portalului imobiliare.ro.
El atrage însă atenția că, spre deosebire de 2008, piața imobiliară este mai solidă și a avut un început de an bun, iar acum dezvoltatorii nu mai au stocuri de locuințe, au cel mult planuri, iar apartamentele sunt în mare măsură rezervate. În consecință, cel puțin o perioadă, prețul mediu nu ar trebui să fie afectat.
Până acum, efectele pandemiei de coronavirus nu au modificat simțitor prețul apartamentelor. La nivel național, prețul unui metru pătrat util pentru un apartament se situează în jurul valorii de 1.370 euro, ușor mai scăzut față de luna martie, arată datele platformei Imobiliare.ro. Acest lucru înseamnă că prețului unui apartament standard de două camere, cu o suprafață utilă de 60 de metri pătrați, ar fi în jurul valorii de 82.000 de euro.
Totuși, spre deosebire de situația la nivelul țării, în marile orașe, singura excepție fiind Constanța, valoarea medie a unui apartament s-a majorat față de luna martie. De pildă, în București, în medie, un apartament de două camere costă acum peste 85.000 de euro, în ușoară creștere față de luna martie când prețul mediu era în jurul valorii de 83.000 de euro.
Situația este similară și în Cluj, însă acolo prețul pe metru pătrat este cel mai ridicat din țară. Astfel, un apartament standard cu două camere costă, în medie, peste 110.000 de euro. La fel, la Iași, costul mediu al unei locuințe cu două camere este de aproape 64.000 de euro.
În schimb, la Constanța, prețul pe metru pătrat a scăzut în luna aprilie, cu 1,4%, astfel că un apartament cu două camere costă în jur de 73.000 de euro.
Problema vine în momentul în care trebuie numărate tranzacțiile. Starea de urgență decretată de Guvern a oprit vizionările, însă cei din imobiliare au încercat să se replieze către prezentările online. Dar este așteptată o scădere a tranzacțiilor efective, în special începând cu luna aprilie.
„Estimăm pentru aprilie o scădere de mai mult de 50% a vânzărilor, față de luna martie. În martie a mers bine, tranzacțiile au fost cu 20% peste tranzacțiile din anul precedent. Piața imobiliară cade acum de sus, pentru că mergea organic bine”, mai atrage atenția Daniel Crainic.
Oferta a scăzut, dar unii caută case cu grădină
În perioada de carantină, a scăzut foarte mult și oferta de case sau apartamente de vânzare. În jurul Bucureștiului este însă cerere pentru terenuri și vile de vacanță în zona Snagov și împrejurimi, în special pentru cele cu ieșire către lac. Dar și aici oferta a scăzut față de perioada de dinainte de carantină, pentru că o parte din proprietarii caselor scoase la vânzare înainte de pandemie s-au retras de pe piață, pentru a se muta cu familiile în aceste locuințe, potrivit companiei de consultanță imobiliară Prohouse Office.
„Pe fondul evenimentelor în derulare, cererea de vile și terenuri a crescut, bugetele alocate fiind cuprinse între 80 000 euro și 150.000 euro, cu un maxim de 200.000 euro. 80% dintre potențialii cumpărători vor însă case si terenuri la lac, iar prețurile variază între 200 000 euro și 3,4 milioane de euro”, spune Marlena Dumitrescu, manager al Prohouse Office.
Totuși, cei care pot face o astfel de achiziție reprezintă o minoritate. Majoritatea celor care și-au dorit să își ia o casă și înainte de pandemie, chiar dacă nu au renunțat la idee, se gândesc să amâne o decizie efectivă cu cel puțin șase luni, atrage atenția Daniel Crainic.
Riscurile pentru piața imobiliară
„Cumpărătorul intră într-o fază de așteptare. E normal, este efectul phihologic, care se vede mult în piața imobiliară. Când cumperi o casă nu cumperi bunuri de strictă necesitate, cumperi investițional”, spune specialistul.
În opinia sa, riscul pentru sectorul imobiliar ar putea veni în cazul în care băncile ar mări suma cerută ca avans pentru un credit imobiliar, deci dacă s-ar îngreuna accesul la finanțare. În această criză generată de noul coronavirus, presiunea pe bănci a fost foarte mare, mai ales în contextul în care Guvernul a dat posibilitatea românilor să își suspende ratele bancare pe o perioadă de la o lună până la nouă luni.
La începutul lunii aprilie, primele bănci care au acceptat cereri de amânare de plată raportau că majoritatea acestora erau credite imobiliare. Aproximativ 260.000 de români au fost puși în situația de a-și amâna ratele, fie ele de consum sau imobiliare, arată datele Asociației Române a Băncilor. Numărul celor care au solicitat amânarea ratelor reprezintă unu din șase români cu datorii la bancă.
Cu alte cuvinte, împrumuturile par a fi rotița care învârte mecanismul în acest domeniu. „Una din două tranzacții e cu credit, dar o tranzacție cu credit înlănțuie mai multe tranzacții cu cash – omul ia un credit de la bancă și cumpară de la un proprietar un apartament cu două camere. Proprietarul, automat, are cash să facă upgrade sau să cumpere altă proprietate și efectul pe creditare e mai mare. Nu toate tranzacțiile cash se bazează pe economii preexistente. Multe se bazează pe tranzacții prin crediare și dacă mecanismul se gripează, aici o sa fie o problemă”, spune Daniel Crainic, subliniind că, până acum, în industrie se vorbea de un pericol legat mai mult de durata perioadei de carantină.
Chiriile nu vor scădea nici ele
Spre deosebire de Spania sau Italia, țări mult mai afectate de pandemia de coronavirus, unde și lucrările pe șantiere au fost sistate, și unde locuitorii au avut nevoie de sprijin pentru a-și putea plăti chiriile, în România situația este diferită. Fiind o țară a proprietarilor, chiriile au mai puțin de suferit, mai atrage atenția specialistul imobiliare.ro.
„În orașele universitare, un procent ridicat e acoperit de studenți, iar ei s-au dus acasă pentru că nu mai au ce face dacă universitățile sunt închise sau, dacă au avut joburi temporare și ele sunt suspendate, în bună măsură, probabil că au eliberat apartamentele. Pe de alta parte, în piața chiriilor, în toate orașele universitare, cererea e mai mare decât oferta, deci cumva s-a reglat situația. În plus, chiriile sunt mai degrabă legate de negocieri individuale, care nu se reflectă în prețul mediu. Apoi, va veni octombrie și iar va apărea un dezechilibru”, mai argumentează el.
Facebook Forum