#10Întrebări | Expert imobiliar: Acum este mai ușor să cumperi un apartament decât în 2014, când piața era jos

Sfatul pentru cineva care vrea să cumpere o casă sau un apartament este să facă achiziția când are nevoie de acea locuință.

În plus, tranzacția ar trebui făcută după o documentare cât mai bună și după ce calculele financiare au fost făcute bine. Persoana respectivă trebuie să se asigure că nu se supraîndatorează, deoarece în multe cazuri este cel mai scump lucru pe care o să-l cumpere vreodată.

„Să vadă dacă își permite acea rată”, afirmă Georgian Marcu, expert imobiliar şi fost preşedinte al Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR).

El mai spune că piața imobiliară din România este „foarte opacă” și explică de ce ieftinirea materialelor de construcții nu se reflectă direct în prețul unei locuințe noi.

Marcu nu crede că va apărea un trend al caselor vândute de Black Friday. Iar casele și apartamentele, spune el, vor mai fi accesibile încă doi sau trei ani, după care „o să ne îndreptăm și noi către ceea ce se întâmplă în vestul Europei”.

1. Europa Liberă: Cineva care se gândește să cumpere o locuință se întreabă, cel mai probabil, „să cumpăr acum sau să mai aștept, că o să se ieftinească?” Ce sfaturi îi dați?

Georgian Marcu: Cred că o locuință trebuie cumpărată atunci când ai nevoie. Deocamdată nu văd în piață motivul pentru care casele s-ar putea ieftini. Avem la ora actuală o cerere semnificativ mai mică față de anul trecut, adică este mai puțină concurență pentru cumpărători în piață, ceea ce este un avantaj pentru cel care vrea să cumpere acum.

Dobânzile sunt sus, asta înseamnă că sunt mai puțini care își permit astăzi să acceseze un credit și stocul este încă OK, adică se livrează atât cât se tranzacționează.

În momentul în care dobânzile se vor duce înapoi în jos, concurența între cumpărători va crește, mai ales dacă și stocurile se duc în jos, așa cum avem astăzi perspective.

Dacă luăm în calcul datele Institului Național de Statistică pe autorizațiile de construire - cu 30% mai puține decât în aceeași perioadă a anului trecut - atunci prețurile vor avea tendința de creștere.

Cu alte cuvinte, în opinia mea, dacă au nevoie, ar fi bine să cumpere anul acesta sau cel târziu până la jumătatea anului viitor.

2. Europa Liberă: Cineva neîncrezător sau reticent ar putea spune: „evident că asta îmi zice agentul imobiliar, că e în interesul lui să vândă”. Cum îi răspundeți unei persoane care se gândește la asta?

Georgian Marcu: Este normal să se gândească așa și recomand fiecăruia să-și facă foarte bine calculele și temele, dar să țină cont de toate aspectele din piață.

Au mai fost perioade, prin 2018, în care toată presa era plină de titluri de genul „mai așteaptă doi-trei ani de zile că prețurile vor scădea”. Între timp, în perioada aia prețurile au crescut cu 30%, că astea erau așteptările pieței. Unii au luat decizia de a aștepta și au plătit ulterior mai mult, alții au luat decizia de a cumpăra.

Fiind o achiziție atât de importantă, probabil cea mai importantă achiziție pe care o faci într-o viață, cea mai mare sumă plătită pentru un bun, fă-ți foarte bine calculele!

Uită-te la ce se întâmplă în economie. Uită-te la cum evoluează veniturile la nivel general. Cu cât veniturile cresc, cu atât oamenii își permit să plătească prețuri mai mari, ceea ce înseamnă că piața are tendința de a se aprecia. Uită-te puțin ce se întâmplă și în afara țării.

Uită-te la numărul de credite oferite. Noi avem anul acesta o scădere în numărul de credite ipotecare acordate. Gândiți-vă ce se va întâmpla când vom reveni la numărul de credite de anul trecut sau de acum doi ani: cererea va fi mult mai mare.

3. Europa Liberă: Revenind la prețuri și la sfaturile pe care ați putea să le dați cuiva care caută o locuință. Există vreun indicator specific care să-l ajute să-și dea seama dacă o casă sau un apartament are prețul corect?

Georgian Marcu: Din păcate, piața imobiliară din România este foarte opacă. Până și mie, consultant imobiliar cu 17-18 ani de experiență, atunci când iau o proprietate nouă în portofoliu îmi ia până la două săptămâni să îi fac o analiză comparativă de piață, ca să aflu exact care sunt prețurile de tranzacționare.

Iar diferențele de la o zonă la alta, de la un tip de produs la un altul - produs nou - vechi, în acea zonă sunt semnificative.

Din nou, să își facă foarte bine temele, să se ducă la vizionări, iar acolo unde au fost la vizionări și proprietățile s-au vândut, să sune și să întrebe cu ce preț, astfel încât să își poată face o idee despre prețul real de tranzacționare pentru tipul de proprietate pe care îl caută.

Mai poate să lucreze cu un agent de cumpărător care să facă toate acestea. Este cel care comisionează o singură parte în tranzacție și îi reprezintă interesele acelei părți în respectiva tranzacție.

Pot fi agenți care lucrează exclusiv pentru cumpărător. Toată această muncă de cercetare, de poziționare a prețului, de negociere, de verificare a actelor este făcută de către respectivul agent.

4. Europa Liberă: Materialele de construcție s-au ieftinit în medie cu 25% în acest an, conform unui raport al unui lanț de magazine din domeniu. Asta înseamnă că, de exemplu, voi construi o casă mai ieftină?

Georgian Marcu: În mod normal, ar trebui să scadă puțin costul de construire, dar să nu uităm că sunt materiale care anul trecut aproape și-au dublat prețul. Adică dacă au scăzut cu 25% acum față de anul trecut, sunt de fapt cu 75% mai mari decât acum doi ani.

Trebuie văzut care este ponderea lor în prețul total de construire. Pe de altă parte, au scăzut prețurile materialelor, dar a crescut manopera.

Iar acum, cu noua ordonanță în care muncitorilor din construcții li se anulează niște beneficii pe care le aveau, probabil o să mai vedem încă o creștere de manoperă foarte curând.

Din păcate, am avut 2020 - cu pandemia care a afectat foarte tare lanțul de producție și implicit costul materialelor - după care a venit războiul. Am trecut dintr-o situație complicată într-o situație și mai complicată.

5. Europa Liberă: Dacă vreau să cumpăr o casă sau un apartament nou construit, ținând cont de aceeași ieftinire a materialelor, când ar trebui să mă aștept ca prețul acelui imobil să scadă?

Georgian Marcu: Vă dau un exemplu: dacă dumneavoastră vreți să cumpărați un apartament nou într-o anumită zonă, să spunem zona Aviației din București, de două camere, atunci s-ar putea să găsiți mai ieftin la revânzare, adică cei care au cumpărat în faza 1 a respectivului proiect, decât prețul solicitat de dezvoltator astăzi.

De ce? Dintr-un motiv foarte simplu. Dacă cineva a cumpărat acum trei ani, cu un preț mult mai mic, el își marchează astăzi un profit. Dezvoltatorul care are astăzi apartamentul la vânzare îl are pe baza prețurilor de construire din ultimii doi ani de zile.

Un proiect îți ia cel puțin doi ani, mai ales cele mai măricele, din momentul în care te apuci de el și până îl finalizezi.

După care trebuie să-ți mai aloci o perioadă bună de timp - în funcție de cum ai noroc - pentru actele finale, că, de la termenele legale de 30 de zile, în realitate ajungem la șase luni pentru recepție sau pentru un certificat de edificare.

6. Europa Liberă: În opinia dvs. de expert imobiliar, apartamentele sunt acum ieftine sau scumpe?

Georgian Marcu: Apartamentele sunt accesibile. Dacă facem un raport între venitul mediu al locuitorilor și prețul mediu al unei proprietăți imobiliare, o să vedem că suntem una din cele mai accesibile piețe din Uniunea Europeană.

Atenție, nu spun că prețul din România este cel mai mic, spun că este cel mai accesibil sau suntem printre cele mai accesibile piețe pe care le putem vedea, iar datele astea le vedeți și în cele oferite de Eurostat.

Există și un studiu făcut de cei de la KPMG, care spune că în România îți trebuie aproape șapte ani de venit mediu pentru a achiziționa o proprietate medie. Dacă luăm alte țări cu care ne învecinăm, o să vedem că sunt 12, 14, 16 ani.

Dacă ne ducem către țările nordice, o să vedem că acolo îți trebuie peste 20 de ani ca să-ți cumperi o proprietate medie cu venitul mediu. Cu alte cuvinte, datele ne arată că piața din România este accesibilă.

Piața imobiliară din România a atins minimum de preț în 2014, după care a început să crească. Astăzi este mai accesibil să cumperi decât în 2014, pentru că între 2015 și 2020 salariul mediu s-a dublat, iar prețurile au crescut cu 30-40%.

7. Europa Liberă: Dacă numărul creditelor acordate a scăzut, putem spune că felul în care funcționează piața imobiliară este un indicator pentru starea economiei?

Georgian Marcu: Mai degrabă starea economiei este un indicator pentru piața imobiliară, pentru că piața imobiliară reacționează la cum performează economia.

Dacă mâine am avea un șomaj de 20% peste ceea ce avem astăzi, am vedea o scădere în prețurile de tranzacționare ale proprietăților imobiliare. Dacă economia performează bine, dacă sunt bani la buget, dacă se investește în infrastructură, dacă salariile cresc, atunci piața imobiliară se apreciază și ea.

Cu alte cuvinte, piața este legată strict de cum performează economia țării.

Nu cred că este o soluție ca cineva să aștepte ca economia să se ducă în jos, pentru că atunci și veniturile respectivei persoane se vor duce în jos. E vorba despre accesibilitate, nu-și va mai permite să cumpere.

Eu cred că o să mai avem încă doi-trei ani de piață accesibilă, după care o să ne îndreptăm și noi către ceea ce se întâmplă în vestul Europei, unde oamenii cu venituri medii nu prea își mai permit să achiziționeze, ci mai degrabă stau cu chirie.

8. Europa Liberă: Cum se vede în domeniu creșterea TVA de la 5 la 9% în cazul unui apartament cumpărat de la dezvoltator? Se grăbesc oamenii să cumpere acum pe final de an?

Georgian Marcu: TVA-ul îl plătim în calitate de cumpărător doar atunci când cumpărăm de la un dezvoltator care este persoană juridică plătitoare de TVA.

Da, sunt foarte mulți care, deși nu aveau plănuită o achiziție pentru anul acesta, încearcă să mai găsească proiecte care vor fi livrate în 2024 pentru care să semneze promisiuni de vânzare, pentru că altfel vor avea o creștere a costului cu 4%. Același lucru s-a întâmplat și anul trecut.

Ca să fac o mică recapitulare, în ultimii trei ani s-a schimbat de trei ori TVA-ul.

Anul trecut am avut încă acel plafon ridicat la 700.000 lei, care însemna aproximativ 140.000 euro, și au fost foarte mulți care, deși nu plănuiau să cumpere, au achiziționat tocmai pentru a se încadra în acel plafon ridicat.

Anul ăsta a fost la 600.000 lei. Și atunci, dacă toată acea cerere s-a dus pe toamna anului trecut, că au fost trei luni în care puteai cumpăra - discuțiile de modificare a legii, ca și anul acesta, au apărut tot în iulie-august - deci toată acea cerere s-a dus pe ultimele trei luni din an, s-au făcut achiziții, ceea ce a dus la o scădere a numărului de tranzacții inițiate.

Atenție, că pe acestea nu le vedem în rapoarte, că sunt ante-contracte. Nu toate ante-contractele se înscriu la cartea funciară, iar ANCPI nu comunică numărul ante-contractelor înscrise.

Numărul ante-contractelor făcute pe acest început de an au fost mai mici din cauza faptului că foarte mulți au achiziționat în ultimele trei luni ale anului trecut, proiecte care s-au livrat în cursul anului acesta.

9. Europa Liberă: Care ar fi cele mai mari amenințări pentru sectorul imobiliar în prezent?

Georgian Marcu: Numărul autorizațiilor emise. Numărul lor ne dă perspectiva și ne întoarcem la răspunsul de mai devreme. Dacă vom avea mai puțină ofertă și mai multă cerere, prețurile se vor aprecia.

Iar aici e ceva ce aș vrea să clarific pentru public, care crede că agenții imobiliari măresc prețurile, ca să-și ia ei comisionul cât mai mare. E total fals.

Eu, în calitate de consultant imobiliar, nu-mi doresc prețuri mari, că degeaba vând pe an o proprietate care costă un milion în loc să vând 100 de proprietăți care costă fiecare 100.000 euro.

Eu îmi doresc prețuri accesibile, astfel încât să se poată face cât mai multe tranzacții în piață. Dacă prețurile sunt mari, asta înseamnă că sunt puține tranzacții, iar eu câștig mai puțin.

10. Europa Liberă: Tocmai ce a fost Black Friday, iar începând de anii trecuți au fost scoase câteva locuințe la ofertă. Să ne așteptăm ca în viitor să existe un număr tot mai mare de case la vânzare de Black Friday?

Georgian Marcu: Nu-l văd ca un trend. Black Friday poate fi doar instrument de marketing pentru dezvoltatori. Mai degrabă aici am văzut trendul.

De exemplu, eu am 100 de apartamente la vânzare în bloc și pun unul la nu știu ce ofertă prin care îmi vin 20 de clienți. Îl vând unuia dintre ei, după care mai vând 19 apartamente dacă mai negociez ceva.

Nu văd cine ar aștepta cinci-șase luni ca să cumpere un apartament că vine Black Friday. La electrocasnice aștepți.

Dar dacă tu vrei o casă în Mihalache, nu ai nicio garanție că va apărea o casă în Mihalache cu o ofertă mai bună decât pe piață.